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賴川|「單身及婚育租屋補貼」開辦,身為租屋客必須知道的兩件事!

政府的租屋補貼政策實施幾年了,行政院在6月22日公布要進一步放寬租金補貼資格。

在未來,20至40歲未婚者、結婚2年內或育有未成年子女家庭,凡每人每月平均所得低於最低生活費2.5倍以下(台北市約41,450元、新北市約36,660元)、無自有房屋及未重複領補貼等資格符合者,在九月後都可向政府申請租金補貼;至於補貼額度,單身青年每月為2,600—4,000元,至於婚育家庭則是每月3,000—5,000元不等。

租屋補貼真的對房客有幫助嗎?

此放寬補貼的政策本是好事一樁,卻也引來一些質疑。其中最常見的是,承租人要向政府申請租金補貼,會使房東出租事實被政府發現,進而須繳納相關稅負,所以房東根本不會同意,甚至房東會因此調漲租金,最後的結果是承租人也沒有獲得實質補貼的利益。

此質疑,點出了台灣租屋市場幾乎「領先」全球的地下交易盛況。在台灣約有八九成的出租人未依法申報租賃所得,使政府難以掌握租屋市場資訊,更無法收到相關稅收,承租人也可能面臨無法申請租屋補貼風險,甚至大部分承租人將此違法情事當成無法扭轉的固定現狀。

不過,對於台灣租屋市場的地下交易問題,近年政府一直有在做些努力。因此筆者以下想簡單說明,從承租人的權益來看,政府對地下交易問題做了什麼管制,並對租屋補貼無法使承租人獲得實質利益的質疑,給出簡單釐清。

房客申請租屋補貼不須透過房東

首先比較容易澄清的是,以過去相似的補貼政策經驗而言,想要申請租屋補貼的承租人,只要符合資格並備妥相關證明文件,自行向各縣市政府申請即可。

換言之,在程序上,其實不需要透過出租人為之,也不用得到出租人的同意,所以不會發生出租人因擔心要多繳稅,而使承租人無法申請補貼的情況。

房東不得因稅負增加而在租期內調漲租金:政府對租屋黑市的管制

然而,有沒有可能承租人向政府申請補貼後,出租人因此必須多負擔稅負,導致出租人在租賃期間內要求承租人調漲租金?此疑問不是沒有道理,因為過去常見情況正是,出租人為使不被政府課稅而與承租人約定,承租人不得將戶籍遷入所租房屋,承租人也不得將租賃費用作為報稅扣抵之用,甚至直接約定承租人如以租賃費用報稅扣抵,出租人就有權調漲租金。

可是,在2017年1月1日「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」(下稱「房屋租賃應記載事項」)生效後,以及今年6月27日「住宅租賃契約應約定不及不得約定事項」(下稱「住宅租賃應約定事項」)生效後,過去我們所擔心的情況,已有相關規範進行管制。

簡單來說,在2017年1月1日後,只要出租人被認定是企業經營者,出租人就須受消保法第17條第1項授權訂定的「房屋租賃應記載事項」管制,而主管機關地政司對企業經營者的認定,是採寬鬆解釋立場,只要出資人是反覆實施出租行為,而非屬偶一為之,就可能被認定為企業經營者,進而受到管制。

此外,在今年6月27日後,依據租賃專法(全稱為《租賃住宅市場發展及管理條例》)第5條第1項授權訂定的「住宅租賃應約定事項」生效後,即使出租人並非企業經營者,只要房屋是供承租人作為「居住目的」使用,也一樣會受到「住宅租賃應約定事項」的拘束。

不論是「房屋租賃應記載事項」或「住宅租賃應約定事項」都規定,出租人不得限制承租人遷入戶籍,也不得限制承租人將租賃費用拿去報稅,並且出租人不得約定應由其所負擔之稅賦;若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。如果雙方的租賃契約有此不得約定事項存在,其約定條款無效。並且,如出租人被認定為企業經營者時,依消保法第56條之1的規定,出租人面臨最高30萬元的罰鍰。

因此,不論出租人是否為企業經應者,在今年6月27日後所成立的租賃契約,原則上不會也不應該發生出租人在租期內因多繳稅而要求調漲租金的情況,出租人至多只能在租期屆滿後漲租或不續租。

固然在現行規範下,租期屆滿後承租人仍可能受到影響,但相較於過去完全沒有管制,已有所改善,並且此種影響基本上很難完全避免,因為房屋出租事實的檯面化,使原本不受政府課稅的地下經濟得以浮出水面,則商品的市場價格勢必有所影響。

無論如何,前述所擔心的承租人向政府申請租金補貼,會使房東調漲租金,進而導致承租人也沒有獲得實質補貼,至少在租賃期間進行中不會發生。

政府提供的稅賦優惠

此外,更重要的是,只要出租人是房屋之所有權人,依《住宅法》第3條及其作業要點規定,出租人將房屋出租予內政部發給租屋補貼之人,就會被認定為「公益出租人」。

而依《住宅法》第15、16條及各縣市自治條例規定,出租人在每月1萬元限度內得直接免繳綜合所得稅,地價稅亦以自用稅率千分之2計算,並依房屋稅條例第5條第1項第1款規定,房屋稅也將以自用稅率1.2%課徵。由此可知,出租人將房屋出租給領有租屋補貼之人,實際上也是享有多項稅負減免。

關鍵還是房價!

總結而言,政府的租屋補貼政策實施數年後,進一步放寬租金補貼資格,並且注意到未婚青年租屋的問題,值得給予一定程度肯定。至於台灣的房屋租賃市場長期都是地下交易,此黑市交易是四五十年來的深層問題,要求兩三年內立即全面根除,確實也有一定難度。

因為,如要使房屋租賃商品在短期內立即從「未稅價」過渡到「含稅價」,勢必也會造成租屋市場交易價格上漲與劇烈動盪的結果。不過隨著住宅法、租賃專法、消保法定型化契約規範的修正與制定,確實可以感受到近年政府對房屋租賃市場的重視。

最後,容許筆者多嘮叨兩句,筆者以為,台灣的房價租金比其實仍在正常範圍甚至偏低,如想要單純以出租房屋獲利事實上並非一筆划算的投資,但為何包含筆者在內的多數承租人仍明顯感到租金難以負荷?

最主要的原因是台灣房價雖在近年已下修,但房價所得比仍居於世界前幾名,故真正關鍵是台灣房價過高。因此,正本清源之道,應是如何合理地調整房屋持有成本,如繼續提高所有二棟以上房屋之人的稅負負擔,進而使台灣房市價格可以回歸一般國民得以負擔的範圍。

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