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Written by 20:45 社會, 法學白話文

吉屋出售還是凶宅出清,法律管得著嗎? |陳孟緯

小強婚後受老爸贈送新北三峽的房屋一棟,新居落成某日,樓上的鄰居奶奶因久病厭世,居然從七樓跳下,不巧就墜落在小強家的陽台裡。

從此之後,小強一家時常聽到有點滴架和塑膠拖鞋拖磨地板的聲音,加上左右鄰居也指證歷歷,不堪其擾的小強一家決定出售房屋,但卻隱瞞「凶宅」的事實,試圖以「吉屋」出售。

這麼一來,買到凶宅的買家,有沒有什麼權利可以主張?或是小強的房屋被變成凶宅後,有沒有什麼管道可以求償?法律管得到「凶宅」嗎?

法律上也有凶宅?

大家都知道法庭是講求事實及證據的地方,當然不可能請靈媒來辦案。那麼問題就來了,如果「靈異」這件事是沒辦法被證實的,理性的法律要怎麼處理感性的「凶宅」問題呢?這就十分離奇有趣了。

在民間,凶宅是指鬧鬼的房子,但法律上沒辦法定義什麼叫鬧鬼,所以只能從死因死狀來確認。

現今有兩個規定與凶宅有關,一個是法拍屋的強制執行程序,要求政府要公告房屋是否有「非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」。但對於什麼叫「非自然」?甚至是發生的方式或地點也沒有明確定義,對一般人來說恐怕也不容易理解,所以我們來看看另一個規定。

也就是,內政部為了保護買受人,考量凶宅會導致房屋價格滑落、脫手不易的情況,特別在「成屋買賣契約書範本」以及「不動產委託銷售契約書範本」,要求賣方揭露,房屋產權持有期間,在建築物內部(不包含公共空間或公設),是否曾發生凶殺或自殺而死亡(陳屍其中或跳樓)的情況。

這個規定對比前一個強執程序的規定,就明顯具體很多,也因此,這就成為了法院認定凶宅的定義。

換句話說,只要賣方持有房產的期間內,有人死在裡面,而且還不是壽終正寢或病死、意外死的,全部都能算作凶宅。所以,民間最忌諱的屋內燒炭、上吊、從房屋跳樓,通通都符合凶宅定義;但如果是在地下停車場自殺、在樓梯間上吊或在自家被追砍,最後陳屍在社區中庭,就都不符合定義。

便宜到令人心發寒,你敢買嗎?

凶宅衍生的法律問題之一,就是很多買家買到房子後,本還沉浸在撿到便宜的喜悅中,卻經鄰居得知房子曾發生他殺或自殺的悲劇。不管買家是否在房中感到不適,依照前面所說的定義,就是凶宅無誤,那麼法律要怎麼保護買家呢?

按照民法,買賣契約只要在東西交貨時,存在「效用(如房屋漏水)」、「價值」的瑕疵,或欠缺賣家「保證的品質(如保證鋼骨建築實際上只是鋼筋)」,原則上買家都可以從「減少價金」、「解除契約」、「另行交付無瑕疵物」、「損害賠償」中選擇一項跟賣家請求。

由於凶宅本身並不會影響房屋的效用,房屋還是可以遮風避雨和住人(應該吧?)所以,在法律上真正的影響是,一般民眾對凶宅存在排斥的心理因素,反映在市場上將導致價格低落的情形。簡單來說,凶宅符合上述的「價值的瑕疵」。

又因為在房產交易的情況,只要不是輻射屋、海砂屋或危樓等這種會影響居住安全的重大瑕疵,法院一般都不會許可買家解除契約;除此之外,房屋是獨一無二的「物」,所以也不能請求賣家給一個不是凶宅的房屋。

所以,買到凶宅的情況,買家只能跟賣家請求減少買賣價金,或在賣家保證非凶宅,卻說謊的情況,直接請求買賣差額的損害賠償。

飛來橫禍!就這麼剛好掉在我家

另一種典型凶宅爭議就是原本的「吉屋」因故變成凶宅。舉例來說,今天屋主把房屋出租出去,結果承租人卻在房屋內自殺。

或屋主住得好好的,某一天有人從樓上跳樓,竟陳屍在自家陽台。這些情況都會讓吉屋變凶宅,往後屋主要出售房屋時,就有義務把成為凶宅的這件事揭露給買家知道。

當發生這種不幸的事,意味將來的房屋只能以較低的價格出售,因為就算買家不信好了,他一定會以凶宅為由跟屋主殺價。不過,成為凶宅,不是毀損或破壞房屋,沒有發生物理上的損害,只是純粹幫屋主「加蔥」,能不能請求賠償呢?

民法上的故意侵權行為,只要故意以背於善良風俗之方法,令他人受有損害,就要負擔損害賠償責任;此外,關於租賃契約,承租人未盡注意義務保管租賃物,同樣也要負責。

在跳樓自殺陳屍他人住宅的案例裡,法院一般都會認為,自殺行為是結束自我生命的極端手段,與國民感情倡導不畏逆境,勇於挑戰生命的價值觀相反,顯然是違反善良風俗的方法。

而且自殺的目的雖然在自我了斷,但必定會認識到將對屋主造成損害,因此死者家屬就會因為繼承自殺者對屋主的損害賠償債務,而應負責任。

另外在租屋自殺的情況也是一樣,而且民間的租賃契約範本通常都有約定保證人,除了自殺者的親屬要負擔損害賠償責任以外,保證人也很可能會被請求賠償。

法律真的能規範凶宅嗎?

我們可以發現,世俗的凶宅與民間信仰的凶宅還是有很大的差異,最主要的因素就是法律並無法定義房屋到底凶不凶。不過,人民怕不怕,卻可以經由市場供需找出一個比較科學的依據。因此,雖然靈魂不歸法律管,但是法律卻能做好損害分配的任務。

關於凶宅最就爭議的兩種情況:「買賣凶宅」跟「吉屋變凶宅」,前者是誠信問題比較沒有爭議。對於後者,其實是有爭論的。

有些觀點認為,家屬需要承擔一條生命的逝去已經是十分沉重的損失,在後事處理完後,竟然還要負擔對屋主的賠償,情何以堪!這正是法律不近人情的最佳寫照。

然而,同時另一派則認為,屋主請求賠償,是站在被害人的角度而不是加害人,所以應該想到的是當被害屋主無端遭受牽連的時候,最終的損害應該由誰負擔的問題,因此自殺者本來就應該對別人負起責任。

當然,背後的價值判斷,就留給大家思考哪個比較有道理。

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