俗話說：「有土私有財」，隨著房價節節高升，購屋成本增加，政府為了減輕民眾換購自住房地產的負擔，避免賣舊房子的錢被課「土地增值稅」，而不足購買新房子，特別規定：在符合相關要件的前提下，可以申請退回賣出舊屋所繳納的「土地增值稅」，拿去貼補買新房的價差，方便換屋族從小屋變大屋，那要怎麼做才可以符合退稅的規定呢？
## 要求退還土地增值稅的依據是什麼？
這裡的依據，是依照《[土地稅法](https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=35)》的規定：土地所有權人於出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，二年內另行購買自用住宅用地（都市土地未超過三公畝部分，或非都市土地未超過七公畝部分），如果新買的土地地價超過原出售的土地地價，在符合一定條件下，得向主管稽徵機關申請退還一定數額的土地增值稅。
簡單來說，不論是先賣後買或先買後賣「自用住宅用地」，當重購土地的地價超過原出售土地的地價，扣除土地增值稅後仍有餘額者，就能申請退回已繳納的土地增值稅。
這樣的計算公式如下：
新購自宅用地的申報移轉現值－（舊自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝餘額 A。
因此，排列組合如下：
1. 當已繳土地增值稅款 ≦ 餘額 A，已繳的增值稅款可全數退還。 2. 已繳土地增值稅款 > 餘額 A，可退還相當於餘額 A 的稅款。 3. 餘額 A ≦ 0，則不符合退稅要件。
## 要求退還「土地增值稅」的申請條件
### 一、原有房地產的部分
1. 簽約買賣的前 1 年，不得出租或供營業使用。
2. 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬所擁有。
3. 本人、配偶或直系親屬須設籍在前述房屋之中；如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍即可（特別注意：如果是先買後賣，買新屋時，舊屋就必須要符合自用住宅的條件，如設有戶籍）。
### 二、新購房地產的部分
1. 原出售土地及新購土地的所有權為同一人擁有（也就是賣掉誰的房子，就必須以他的名義買新房子，才能申請退稅），並辦好戶籍登記。
2. 前述所謂的「同一人」除了本人之外，還包含土地所有權人的配偶或直系親屬。3. 新購房屋並沒有用作出租或其他營業用途。
3. 新購買的都市土地最大面積到 300 平方公尺，約 90.75 坪，非都市土地的話則是 700 平方公尺，約 211.75 坪。
4. 辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉（包括出售、贈與）或出租、供營業使用，且不得將戶籍遷出
這是為了避免當事人在退稅後，即將另購的土地再行移轉或轉作其他用途，以逃漏土地增值稅，或從事土地投機等事宜。因此，申辦「重購退稅」的換屋族要特別注意新房在「 5 年內均須自用」的原則，不得移轉、出租、供營業或將戶籍遷出。就算只有短暫發生，或事後恢復，還是會被追繳原退還的土地增值稅。
因此，如有戶籍遷出該自用住宅之需求，至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何一人於原戶籍內，以免因為不符合自用住宅的規定，而被追繳原先退還的稅款。
5. 無論先賣後買或是先買後賣，買賣時間都必須掌握在 2 年以內。例如：
（1）先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起 2 年內，要趕快重購土地。且如期（訂立買賣契約日起 30 日內）申報時，是以立契日為準──逾期申報，改以申報日為準，計算 2 年期間是否超過。
（2）先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起 2 年內，要趕快出售原有土地。如期申報時，以立契日為準──逾期申報，改以申報日為準，計算2年期間是否超過。
## 案例演習的時間到了
我們來看看第一個案例（先賣後買）：王太太在 2015 年 12 月 1 日出售自宅土地，移轉現值是 450 萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。 2016 年 10 月，王太太另外新購自宅房屋，土地現值 500 萬元，這樣可退還多少稅款呢？ 我們整理公式如後：新購自宅用地的申報移轉現值的 500 萬 – （原出售自宅用地申報移轉現值 450 萬 – 已繳土地增值稅款 50 萬）＝100 萬【餘額 A 】
因此，王太太已繳的 50 萬土地增值稅款小於餘額 A 的 100 萬，那麼已繳的 50 萬元土地增值稅款就能全數退回！ 再來讓我們看看第二個案例（先買後賣）：陳先生在 2015 年 12 月 1 日新購自宅房屋，土地現值 430 萬元，2016 年 10 月出售自宅移轉現值是 450 萬元，且繳納土地增值稅款 50 萬元，那陳先生可退還多少稅款呢？
讓我們整理公式如後：新購自宅用地的申報移轉現值的 430 萬 – （原出售自宅用地申報移轉現值 450 萬 – 已繳土地增值稅款 50 萬）= 30 萬【餘額A】
因此，陳先生已繳的 50 萬土地增值稅款小於餘額 A 的 30 萬，可退還的土地增值稅款即為為 30 萬元！
## 最後小整理
1. 土地增值稅重購退稅的要件：