你喜歡中山站附近的小賣店嗎？ 近日，南西商圈店家發起自救，並開啟臉書粉專「[南西商圈不分手宣言](https://www.facebook.com/p/%E5%8D%97%E8%A5%BF%E5%95%86%E5%9C%88%E4%B8%8D%E5%88%86%E6%89%8B%E5%AE%A3%E8%A8%80-61561449826821/)」，透露 2024 年 4 月起，許多店家收到[都發局來函](https://www.udd.gov.taipei/events/fhqekzq-20254)──原來是民眾檢舉店家們違反《台北市土地使用分區管理自治條例》，機關遂要求店家限期改善。 而疫情之後，好不容易復甦的廣大商圈，竟然被控涉及違法面臨停業危機，一紙紙檢舉公文就像是商家的索命符，其中究竟發生甚麼問題？ ## 過去也有類似爭議 時間拉回到 2011 年師大商圈，當時因各大媒體的美食節目興起，青年創業當道，加上觀光局、文化局將永康街、青田街、龍泉街包裝成觀光產品「康青龍」，向海外大力推展，又有中國旅客來台逛夜市的商機，於是各方紛紛搶進各大夜市，卡位發財商機。 師大夜市也在這種賺錢不落人後的氛圍下，商家也急遽擴張。各國特色美食林立，入夜後人聲鼎沸、人潮擁擠，是年輕人晚上逛街的口袋名單之一，但也開始面臨種種爭議。 周邊居民主張，商家們在住宅區違法肆意擴張，對當地居民帶來莫大傷害，嚴重影響居民生活環境與居住品質，像是大量人潮帶來噪音喧嘩、垃圾汙染、油煙異味、消防安全、停車問題、治安危機，甚至表示「一樓開店、二樓以上房價貶值」的巨大損失。 因此，當地居民成立「師大商圈住民自救會」，根據媒體報導，其[訴求](https://newtalk.tw/news/view/2011-10-26/18935)主管機關：（一）恢復登記、管理合一制度，防止違法在先。（二）重視居民權益，依法保護居民在後。責成各相關單位嚴格執法，取締違法，還給居民一個合理的生活空間。 而過往鼎盛的師大商圈，也因取締違法日嚴，令商家逐漸退場，熙攘也慢慢不再。 ## 為何合法承租的店面，突然不能營業了？ 這要從都市計畫的概念談起。所謂都市計畫，是把都市地區內有關經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作長遠的規劃，讓相關開發都能井然有序，而不是把商家、住家、工業區雜亂無章地擺在一起。 而為了井井有條，我們更設計了《都市計畫法》，藉此打造遊戲規則，避免相關部門各行其是。如[本法](https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070001&flno=32)指出，都市計畫可以規劃住宅、商業、工業等使用區塊，視需要劃分不同屬性，給予不同程度的使用管制。 這整套概念，就是我們常聽到的「土地使用分區管制」，也與本次爭議息息相關。 而為了配合直轄市的實際需求，《[都市計畫法](https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070001&flno=39)》也同時授權直轄市政府，可以依照地方發展，進一步訂定規範，就使用區的土地或建築物使用、交通、防火等事項，來自行設計。 於是臺北市政府，即針對前述需求，定有《[臺北市都市計畫施行自治條例](https://www.laws.taipei.gov.tw/law/LawSearch/LawArticleContent/FL003961)》，劃分出最基本的住宅區、商業區、工業區等分區，再透過《[臺北市土地使用分區管制自治條例](https://www.udd.gov.taipei/laws/rdpqpr5-665)》做更細的切分管制。

（註一）
例如住宅區又細分成：（一）第一種住宅區（住1）；（二）第二種住宅區（住2）；（三）第二之一種住宅區（住2之1）；（四）第二之二種住宅區（住2之2）；（五）第三種住宅區（住3）；（六）第三之一種住宅區（住3之1）；（七）第三之二種住宅區（住3之2）；（八）第四種住宅區（住4）；（九）第之一種住宅區（住4）。

分這麼細當然有其考量，因為要做差異化管理，達到因地制宜的目標。而民眾若想知道自己的土地能作如何利用，或面臨何種限制，最簡便的方式就是上網查詢「[臺北市政府都市發展局土地使用分區申請及查詢系統](https://zone.udd.gov.taipei)」，便可以一目瞭然知道各土地地號具體細分後的使用分區。 經查詢「南西商圈」的赤峰街，可以看到沿街商圈除了緊鄰民生西路、南京西路、捷運沿線、承德路之區域外，其餘使用分區主要屬性標註為「住4」即第四種住宅區。 ![土地使用分區](//images.ctfassets.net/3jfbqsyeg8et/23oBPX67AcFDq3HjEpf6J6/1ac49e01bdb9585398b4a4c2b6c1099d/image1.png) （圖說：赤峰街一帶之土地使用分區示意，來自上述查詢系統） 那「住4」的土地可以如何利用？對應《[臺北市土地使用分區管制自治條例](https://www.laws.taipei.gov.tw/Law/LawSearch/LawArticleContent/FL003962)》規定，「住4」地區可以用在「住宅、托兒教保服務設施、教育設施、社區遊憩設施、醫療保健服務業、文康設施」等方面。至於飲食業、一般零售業甲組（品項眾多，如衣著、鞋、帽等服飾品）等，則在「附條件」的前提下，得經許可後使用。

（註二）
一般零售業甲組的範圍很廣，包含中西藥品；文教、樂器、育樂用品；化妝美容用品及清潔器材；水電器材；便利商店、日用百貨；古玩、藝品；地毯；鮮花、禮品；珠寶、首飾；皮件及皮箱；衣著、鞋、帽、傘、服飾品；彩券；印刷品；五金；醫療用品等等，完整範圍請參閱《臺北市土地使用分區附條件允許使用標準》之附表。

所謂「附條件」再使用，店家必須符合一定條件，才能作前述利用。比如要在「住4」的區塊開餐廳，依照《[臺北市土地使用分區附條件允許使用標準](https://www.laws.taipei.gov.tw/lawatt/Law/P13B1005-20040713-W000-01.pdf)》之附表，限於營業樓地板面積 150 平方公尺（約 45 坪）以下，同時符合設置地點臨接寬度 8 公尺以上的道路，且營業位於一樓及地下一樓。 另外，要開設服飾店的話，則屬於前面提到的一般零售業甲組，要同時符合三項條件：一、設置地點臨接寬度 8 公尺以上之道路。二、營業位置限於一樓及地下一樓。三、營業樓地板面積應在 500 平方公尺以下。 也正是因為上面的系列規定，若要在赤峰街周邊小巷，開設餐廳或是服飾店，因一樓臨路條件不到 8 米、或是在二樓經營，就會得出「違反分區使用」的結論。主管機關可以依據《[都市計畫法](https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070001&flno=79)》，處罰店家新臺幣 6 萬元以上，至 30 萬元以下的罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用等動作。 ## 那商家的營業自由怎麼辦？ 首先，若強力執法，確實會影響既有商圈的經營，但類似情形其實常見於台北市的大街小巷，更別說之前的師大商圈。 因此，在兼顧民眾利益與依法行政的權衡下，臺北市政府另外制定《[臺北市政府處理商圈內住宅區違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則](https://www.udd.gov.taipei/assets/7iv55k6YWhU7RqgGDFGtXF/attachs/1101223(%E4%BB%A4%E9%A0%92)_%E8%87%BA%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%94%BF%E5%BA%9C%E8%99%95%E7%90%86%E5%95%86%E5%9C%88%E5%85%A7%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%8D%80%E9%81%95%E5%8F%8D%E9%83%BD%E5%B8%82%E8%A8%88%E7%95%AB%E6%B3%95%E7%AC%AC79%E6%A2%9D%E7%AC%AC1%E9%A0%85%E8%A3%81%E8%99%95%E4%BD%9C%E6%A5%AD%E5%8E%9F%E5%89%87.pdf)》，採取「類似違建列管」的做法，而非即報即拆。 也就是說，若南西商圈內有 50 家以上或全體商家一半以上連署申請，且店家在 2010 年 1 月 1 日之前設立登記、或沒有嚴重妨礙公共安全、衛生、安寧、公共利益之虞且違規情節重大等情況，就有機會透過「列管」的方式來繼續營業，不用面臨前述種種的不利管制。 綜觀南西商圈事件，突顯了行之有年的都市計畫，在管制與彈性之間難以好好拿捏的難題。如何藉這次事件，盤點其他商圈類似狀況一併通盤檢討，在兼容依法行政、商業發展、社區再造、消防公安、居住安寧與時代演進等諸多面向，透過法令建立可遵循的合理標準，才不致面對執法寬嚴之際，進退失據。 __【本文作者】__ 周逸濱，威律法律事務所主持律師。 __【本文核稿】__ 網站主編，王鼎棫 （本文顯圖：來自[台北市商業處](https://www.tcooc.gov.taipei/cp.aspx?n=D6636C188A8ADC8E&s=7FC17913F132F1F0)網站）