為了平衡報導，法律白話文小學堂除了推出《與「惡房東」的教戰手則》外，也推出了系列作的第二篇《好房東的「惡房客」反擊手帳》，希望各位善良好心的房東先生太太叔叔阿姨們，在遇到惡房客時也可以保護自己的權益。

在過去的日子裡，「惡房客」的新聞也是時有所聞，2016年5月即有報導，桃園市賣麵的隆姓女子在2012年間，承租李姓男子的透天厝，李男見隆女經濟差，起善心給她3個月免房租，隆女竟恩將仇報，把李男父親的遺物，連同家具全丟棄，甚至連水晶燈組、瓦斯爐都拆走，李男氣得提告，隆女卻嗆聲：「都是爛東西」，如果李男不平的話，可以請社會大眾來批判她，台中地院認為她態度差，依毀損罪判她徒刑6月，可易科罰金。

2016年2月間亦有報導指出，新北市動保處接獲一起疑似寵物棄養案，三重區郭姓房東通報，蔡姓房客今年一月失去聯繫並悄悄搬離，留下一隻貓咪及一隻吉娃娃在屋內，室內充斥糞便惡臭，犬貓不斷吠叫。

對於房東而言，遇到這樣的房客真的令人頭痛，遇到這樣惡劣的房客，房東應該如何自保？

定期租約？不定期租約？我該選哪一個？

一般而言，我們在訂立租賃契約時都會加上期限，可能是以一年或兩年為期，這樣的租約就稱作定期租約。而不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約。兩者之間的差別除了表面上看到的有沒有期限之外，其實還有很重要的一點，就是「有沒有適用土地法第100條的規定」，土地法第100條對於出租人要請求返還房屋時做了一些限制，簡單來說，如果有下列的情況，房東可以請求返還房屋，如果沒有，那就抱歉啦，房東你不可以隨便請求房客返還房屋喔！

依據我國司法實務的認定，定期租約並不適用土地法第100條的規定（最高法院37年度上字第7729號民事判例），僅有不定期租賃才適用，因此為了避免房東在回收房屋時增加不必要的麻煩，實務上的租賃契約都會約定租賃的期間。

那只要訂定期租約就可以解決所有問題了嗎？其實不然，不定期租賃契約的成立情況有兩個，一是租約的期限超過一年，但是卻未以字據訂立者，此時會視為不定期限之租賃（民法第422條）；二是定期租約期間屆滿後，承租人仍然繼續使用租賃物（例如繼續住在房子裡），而出租人沒有立即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法第451條）。 那房東們應該如何自保呢？

租賃契約是定期租約或是不定期租賃，對於返還房屋有重大的影響，房東藉由上述的步驟，可以有效減少不定期租賃契約的發生，但是最重要的是房東還是要注意租約是否到期，以及如果發現房客賴著不走，第一時間千萬不能夠姑息，否則日後可能會衍生更多問題。

房東要怎麼收押租金？

一般房東為了保障自記的租金收入以及作為房屋屋況的擔保，通常會向房客收取押租金，以往可能會收相當於數個月租金的押租金，但106年以後行政院最新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中第5條已經明確規定押租金最高不可以超過兩個月房屋租金的總額。

而押租金的主要目的是在擔保房客的租金，因此如果房客有欠租或是其他債務不履行的情況時，這些押租金當然就會有抵充的效力。但是抵充後如果有餘額，當然還是要還給房客。

另外，如果雙方有約定可以提前終止契約，房客必須提前一段時間（一個月或是數個月）告訴房東，如果沒有事先通知房東，房東最多也可以收取相當於一個月租金總額的違約金，那違約金也可以從押租金中扣抵。而租約期滿或終止後，房客應該要將房屋還給房東，如果房客不返還房屋，房東除了可以向房客請求未返還期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金計算）之違約金致返還為止，當然違約金部分也可以用押租金中抵扣。

房客不繳租金，房東要如何催繳呢？如果房客軟硬不吃就是不繳錢，房東可以提前終止租約嗎？

當房東遇到不願意繳租金、失聯又避不見面的房客，房東要怎麼辦？

STEP 1：催繳租金 首先當然要先催繳租金，不論是用口頭、電話或是電子郵件的方式都可以，也許是房客一時間忘記了，此時得饒人處且饒人，雙方互相提醒一下也許就沒有問題了。

STEP 2：第一次寄發存證信函 如果催了三、四次房客都是應付一下，終究沒有繳租金，此時就要進入到第二步驟了，直接改用寄發存證信函的方式，催告房客限期給付租金（通常是函到五天或七天內）。

STEP 3：第二次寄發存證信函 假設房客接到第一次存證信函還是沒有積極反應，仍然不繳租金且累積連續兩個月，基本上可以認定對方是沒有誠意要交租金，這時就要再寄第二次存證信函，但這次有一點不一樣的，就是向房客表示他已經連續兩個月沒有繳交租金，房東不要再把房子租給他了（終止租約的意思表示）。

要注意的是，依照土地法第100條第3款規定，房客積欠租金，除了以擔保金（押租金）抵償外，達兩個月以上時，房東得收回房屋。換句話說，若原來租房屋時預收的押租金為兩個月，房客必須欠租四個月（扣掉押租金的兩個月及另外又欠租金兩個月，共計四個月），房東才可以請求收回房屋。

（編者註：眼尖的網友可能會問說，不是只有不定期租賃契約才有土地法第100條的適用嗎？但是依照我國最高法院44年度台上字第516號判例的見解，土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。因此針對這一點，不論是定期或是不定期租賃契約都有適用。）