停車位放一樓好棒？建商沒跟你說的稅務問題！｜財經投資

停車位放一樓好棒？建商沒跟你說的稅務問題！｜蘇珊律師稅稅念

本次專欄作者：

黃書瑜，執業律師，台北大學法律學系博士生，具有法律、會計雙學士，與財稅法學碩士學位，斜槓到講師、部落客，目前同為podcast《法律什麼鬼。復仇版》主持人之一。

王苡琳，執業律師，曾於澳洲迪肯大學雙主修法律與商業，東吳大學法律系畢業。專長為英文審約。

 

近年來許多建案主打「新加坡式建築」，把停車位設計在地面上，並稱這樣的設計可以自然採光、通風，甚至不用擔心淹水或發霉問題，還可以節能減碳，達到建築環保的效果。

許多人聽到上述特色後，覺得除了車位不是在地下室外，還有這麼多的優點，更可能幫整個社區大樓省電，接受的意願也頗高。

但停車位放在一樓，真的只有節能與否的問題而已嗎？今天想來跟大家說說，建商沒跟大家談的稅務問題。

先了解什麼是「新加坡式建築」

新加坡是個國際化的所在，其多元包容的特性，也讓在地的建築物充滿創意。除了顧慮環保節能外，在設計上也能充分因應當地地勢不平整的高低差；也就是說，考量動線及面向，就會把停車位設計在地面上，並運用植栽的設計，讓人無法從外觀看出是地上停車場的存在。

然而這樣運用大量巧思設計的建築，到了台灣就大不相同了。換言之，只要在建築規劃中，把一樓以上的空間當作停車場，台灣建商就會把它稱為「新加坡式建築」，這與新加坡真正的建築思維可說是完全不同。

車位是在地上或地下，關係房屋稅的課徵

依《房屋稅條例》的規定，只要是附著於土地的各種房屋、有關增加該房屋使用價值的建築物，原則上都是課徵房屋稅的對象。也就是說，停車位既然有增加房屋使用的價值，自然需要課稅。

然而，政府為了鼓勵人民多加利用地下空間，不要只是堆積機電設備，於是在1977年，財政部即以解釋函令（註一）的方式，宣布地下停車位如果是「非營業用」，就免徵房屋稅。

因此，反過來說，免徵房屋稅的優惠也僅限於地下停車位；財政部也於1999年以解釋函令（註二）強調：地上停車位的部份，還是要繳房屋稅。

停車位的房屋稅該怎麼算？

地下停車位若沒有提供營業使用，基本上免徵房屋稅。

但如果有「供營業、出租、按車收費，或使用上與建築物本身的營利事業具有不可分離的關係」等非屬自用情形時，財政部另外也於2005年以解釋函令（註三）進一步說明，此時地下停車位就不再享有免徵房屋稅的優惠，而必須依「非住家非營業用稅率」，課徵2%的房屋稅。

至於地上停車位，則會以「有收費」作為房屋稅課徵稅率的區分標準：

1. 若是自住，沒有出租營利行為，就會依住家用稅率1.5%課徵房屋稅。
2. 若非自住，有出租營利行為，就會依非住家非營業用稅率2%課徵房屋稅。

但是，地下停車位一定不會有房屋稅嗎？

雖然針對地下停車位，原則上無需課徵房屋稅，但假設這個地下車位有獨立權狀，且含有應課徵房屋稅的公共設施時，此時人民持有停車位的同時也持有「一定比例公設」，那可能會因為「公設部分」，收到停車位的房屋稅單。

精準來說，並非針對停車位課徵房屋稅，而是就停車位內含的「公共設施」課徵房屋稅。

同樣道理，假設地上停車位含有一定比例的公共設施，就算是另外購買地下停車位的車主，仍有需要就公設的持分比率，分擔地上停車場的房屋稅喔！

停車位在地上或地下其實各有優缺點，但大家在選擇時，千萬別忘了把房屋稅考量進去，免得買了入住以後，才知道要繳房屋稅，到時想反悔、想罵銷售人員可能就有點困難了。

 

＊本專欄「蘇珊律師稅稅念」認為：稅法很難懂，然而又與我們的生活十分貼近。作者將平常生活中會遇到的問題與大家分享，這與我們要繳的稅息息相關。藉由這些介紹，或許大家可以多加留意，讓自己少繳一點稅。

 

註一：民66年2月26日台財稅第31250號函釋。

註二：民88年7月9日台財稅第881926261號函釋。

註三：民94年1月11日台財稅第09404505310號函釋。