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劉時宇|與「惡房東」的教戰手則

專門坑殺租屋族的張O晶,去年以不蓋騎縫章的租約與房客簽約,再增張灌水「提前解約須付四個月租金、房客不接電話沒收押金與租金」等條款,對六十六名房客及其家屬興訟,新北檢認定她犯行惡劣,以涉犯四十四次詐欺罪起訴,並建請法院從重判處八年徒刑,她也是國內首位因坑房客被求處重刑的房東。《節錄自蘋果日報》

現今社會中租房子是非常常見的,但是常有房東在簽約時假裝大方不在意,讓房客覺得可以省麻煩很方便,但回過頭來,卻又以沒有確定的細節部分找麻煩,藉故沒收押租金,或是要求賠償或違約金,甚至還有房客因此被告上法院,讓房客們不勝其擾。在房價高漲的時代,我們都有可能成為房客,因此我們更有必要學習保護自己,雖然不是人人都是惡房東,但畢竟預防勝於治療,接下來我們就來談談如何在租屋時保護自己。

租屋前我該如何檢視房屋或契約?

1、簽訂契約或看屋時間應在白天較佳。

為了避免房東利用天色昏暗或是燈光不佳,使房客在簽約時沒有辦法好好閱讀契約的條項,如果可以的話,建議房客將契約帶回家好好仔細地閱讀。另外,看屋時也盡可能選擇白天,或甚至是白天黑夜都親自看屋一次,才可以仔細觀察房屋的屋況以及周遭環境。
看屋時可以從以下地方觀察屋況:

  • 注意天花板、牆壁是否會漏水或是有水痕出現。

與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方。不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。

  • 注意馬桶是否通暢,例如沖水時順不順、有無異聲、水力是否足夠等。另外也要注意排水管是否流暢,避免以後積水。
  • 若有床墊,也可以適時翻開檢查是否有污漬或是其他破損部分。

2、看屋時可以跟網站上展示照片之內容比較,並確認內容無誤。

看屋時一定要仔細觀察房東所提供的傢俱,例如電視機、冰箱、洗衣機、衣櫥、床等,除了檢查傢俱的外觀是否有破損或髒汙外,也要確定傢俱的功能是否正常,如果可以則要拍照存證,日後發生紛爭時可以作為證據使用。
值得注意的是房東如在網路上張貼屋況照片或是有部落格等文章或照片,也算契約內容,房客也可以節圖或儲存下來當作證據,若與實際狀況落差太大,房客是有權主張解除契約的。

3、除了房子以外,也要注意室友及租屋環境。

俗話說的好,「千金難買好厝邊」,想要住得舒服,一起同住的室友當然也要列為考慮的重點項目。而為了瞭解附近環境日夜的狀況,如果時間允許,可以選擇不同的時段看房子, 尤其特別提醒初到租屋地的外地房客,對於當地環境如果不熟悉,更需多次看屋,以避免無法適應當地環境。
觀察租屋周邊環境有以下參考的指標:

  • 交通的便利性,工作、上學是否方便。
  • 是否鄰近馬路或是有其他噪音干擾安寧(例如有卡拉OK或夜市等)。
  • 觀察巷道是否保持清潔,或是公寓的樓梯間保持暢通、照明佳、公用設施維護裝況佳。

簽約及點交時我應該要注意什麼?

1、租賃契約內沒有明確列出租屋時包括哪些項目以及費用的負擔。

簽約時最重要的一點就是要確定租賃的範圍,除了房屋本身的大小、坪數、有無車道等以外,契約是否附有其他的傢俱或電器,也要仔細問清楚,建議房客可以參考行政院所提供之「房屋租賃契約書範本」中所附的「房屋租賃標的現況確認書」中所提供的表單,逐項的確認打勾後,請房東與房客都簽名,一式兩份房東與房客各持一份,保護自己也保護別人。而在點交房屋時最好要拍照或錄影房屋現況存證,也可以達到保護自己的目的。
另外,與房東洽談時,對於租金之外的額外費用最好先做詢問,如:管理費、水電費、網路費等等,以避免在承租後才發現另須額外承擔其他費用,造成不必要的紛爭。

2、租賃契約內文要詳細檢閱。

房客必須仔細看清楚契約書每一項內容與條例,並針對有問題的部分提出異議,進一步與房東討論是否須調整,以保障雙方權益。如果可以的話,盡量使用行政院內政部所提供的「房屋租賃契約書範本」,而在民國106年1月1日也有行政院最新審議通過的「房屋租賃定型化契約應記載及不得事項」正式上路,其中規定了房東押金不得收超過兩個月、簽約時也須明確訂出水電費每度收多少,防止房東不當超收等細節部分,值得租屋客參考。

3、租賃契約中房東的基本資料欠缺或有異狀。

簽約前,可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人,房東若不肯提供相關證明文件,可將承租地址抄錄,至地政事務所查詢該屋址之屋主資料,以確認簽約人是否為屋主,盡可能不要承租房東是二次出租的房屋,避免日後徒增紛擾。

4、租賃契約如果有兩頁以上應該要蓋有騎縫章。

這是為了避免房東或房客單方面抽換或更改契約;租屋契約也要一式兩份,由房東及房客各持有一份,若有任何一方單方面新增或修改內容,另一方即可以手上的那份契約書做為證明,有權主張解除契約或無效條款。

5、是否要求以家人或親戚為連帶保證人。

要先確定簽名欄是「緊急聯絡人」還是「連帶保證人」,注意房東是否是假簽緊急聯絡人真簽連帶保證人,如果是房東要求要簽連帶保證人,此時房客就要讓連帶保證人本人知悉,便堅持讓其本人簽名或蓋章,即使是家人或親戚,也千萬不要代簽,否則除了會使親人無故背負連帶責任,還有可能會使自己背上刑法的偽造文書等罪。

6、是否有其他特殊限制。

房客應該要主動詢問房東是否有特殊的限制,例如不可以釘釘子、能否養寵物、是否可以帶外人或異性過夜等,以瞭解自己有哪些權利及是否可以配合,也同時可以作為篩選房東的依據。

租屋期間中我該注意什麼事呢?

1、房東是否有自行進入房間?

房客要注意房東是否有偷偷進入租屋處,除了要注意財務是否有無減少外,更要注意房東是否有偷拍錄影的情況,這並不只是租賃關係存續中,房客才是房屋的使用權人,房東不可以自行侵入房客房間內的問題,更是房客本身的隱私及財務保護的問題,房客在租屋期間不可不慎。

2、如果有自行出錢修復租賃物,應該要留存收據且拍照留存。

依照民法第430條,在租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由房東負擔者,房客得定相當期限,催告房東修繕,如果房東在期限之內都沒有修繕的話,房東可以終止契約或自行修繕而請求房東償還其費用或從租金中扣除之。因此,如果房客有自行修繕租賃物的情況,應該要再將修繕前後之情況拍照及修繕之支出收據也要保存好,日後可以作為求償或是抗辯的證據。

3、房客可以提前解約嗎?

房客與房東若簽定的是「定期租約」,房客如果遇到特殊事由發生時,可以主張提前終止租約。參照行政院所提供的房屋租賃契約書範本,也有房客可以提前終止租約的條款。因此,即使租約還沒到期,房客如果想提前終止租約,依照雙方的租約約定,是可以的,原則上房東不可以拒絕。
此外,房客如果想要提前終止租約時,依民法第450條第3項規定,一般應提前一個月通知房東,而依照行政院最新版的「房屋租賃契約書範本」第11條規定,如果房客有提前一個月通知房東的話,是不需要繳納違約金的
然而有時候房客因為實在多住一天都受不了了,要求隔天就要搬家等等。這時候,因為房客沒有依照法律規定提前一個月通知房東,房東依約可以請求房客給付最多不超過一個月租金額之違約金。例如:原訂租期為105年1月1日起至105年12月31日止,房客如果希望在105年7月31日就終止租約,應該在6月30日前通知房東提前終止的事由,當然7月份的房租還是應該要支付給房東。但是如果沒有提前通知的話,則除了7月份房租外,房客應依照契約再多給付房東一個月的租金作為賠償(或由房東於押金中抵扣一個月)。因此,在這種房客臨時表示馬上要搬家的情況下,房東說要扣抵二個月押金(或說二個月押金要沒收),基本上並沒有法律依據的。

另外,如果在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時,房客還是有依法有權提前終止租約之事由,常見的有下列幾種情形:
(1)承租的房屋有瑕疵,危及房客(含同住家人)的安全、健康(民法第424條)。
(2)依法律及租賃契約,房東有修繕的義務,經房客催告而仍不修繕時(民法第430條)。
(3)承租的房屋有一部分減失,存餘部分不能達租賃使用目的(民法第435條第2項)。
(4)因第三人主張權利,致不能使用、收益(民法第436條)。
(5)房客死亡,其繼承人得通知房東終止租約(民法第452條)。
應特別注意的是,房客如依以上五個理由終止租約時,是依法律規定行使其權利,房東不得要求抵扣(沒收)押金或賠償,應特別注意。

租期結束後還會有什麼麻煩事嗎?

1、退租時藉故不還押金。

為了避免房東於退租時搞失蹤藉此逃避退還租金的責任,簽約時一定要確認房東身分及聯絡方式,如果真的發現房東找不到人,房客可能就要備妥相關資料後報警處理。

2、退租時要求點交,避免事後被誣指有毀損傢俱。

退租時一定要要求房東作點交,點交時建議可以搭配簽約時所附「房屋租賃標的現況確認書」中的勾選表單,一一確認是否有與簽約時的狀況符合,確認後最好也是請雙方簽名,做最後的保障。要注意的是,即使退租後,前面的確認表單也要好好保存,如果以後有發生爭議,可以提出作為證據。
若房東拒絕點交,房客可以寄存證信函給房東要求其限期點交,如果逾期即視同完成點交,並同時要求返還押租金,隨信同時附上前面所提的表單以及房屋或傢俱之照片。

後記

生活在外地其實很不容易,其實筆者自己也是租屋在外的外地人,有時候遇到租屋的問題實在是覺得很苦惱,身邊也沒有家人的幫助,常常覺得手足無措。其實租屋時要保護自己並不難,最重要的是:不要貪小便宜,當你發現這間房子被房東說得天花亂墜,卻只要周邊出租房屋租金的一半,你就要小心,畢竟房東租屋是為了賺錢,而不是為了做慈善事業。除此之外,租屋時多多比較,千萬不要為了怕麻煩,簽約時該做紀錄或拍照存證的,也都不可以省,與其發生問題時四處找人求救,不如一開始就做好萬全的準備。最後,祝福大家在外租屋遇到好房子好房東,有個愉快的生活!

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參考資料

本文獨家授權自由評論網轉載
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