見鬼了，買塔位還不能安身？！｜何丞竣

見鬼了，買塔位還不能安身？！｜何丞竣

買了靈骨塔和土地竟沒比單買塔位還賺？阿強在生前向A公司訂定塔位永久使用權買賣契約書，希望死後仍有安身之處，並供子孫供俸，但阿強的心願能夠成真嗎？

靈骨塔的塔位契約，在現今生活中，大概成為許多人人生必須遇到的契約種類之一。然而，對於靈骨塔的相關法律規範，仍有欠缺，此一安養終身的契約往往衍生出諸多法律爭議，使當事人不得安寧。

究竟阿強的故事，會變成什麼樣呢？

買塔位也買建築物應有部分，感覺比較賺?

阿強比較市面上各家的靈骨塔契約，發現有些只出售靈骨塔的「永久使用權」，有些則是連同塔位的「建築物持份」也搭在一起賣，有的更是把「土地所有權持份」一併移轉。面對各式各樣的契約，阿強覺得，當然是買得越多，賺得越多，不是嗎？

我們以想像上對消費者最賺的契約為例，假設A公司出賣塔位、建物及土地的應有部分給阿強以及其他消費者，看起來A公司還蠻有誠意的，直接把所有權都給了消費者。但是接下來會面對的問題是，每個人都會乖乖的把靈骨塔當靈骨塔嗎？

由於每個買塔位的消費者之間，不存在關聯性，都是A公司與各個消費分別去訂約的，因此究竟消費者彼此之間是處於什麼樣的關係，並不清楚。

如果有人只是把靈骨塔當投資的對象，打算賣掉靈骨塔的土地或者建物持份，轉讓給第三人，那這樣第三人不就可以本於所有權，請求拆塔還地，或主張阿強是無權占有？阿強能有什麼辦法阻止嗎？或者，阿強有什麼自保的方法嗎？

依照社會感情來說，我們當然不允許第三人輕易藉著買到土地或建物所有權，對其他消費者主張無權占有，就算當初在購買靈骨塔的契約中，事先約明不可以單單把土地所有權出賣給第三人，但這只是A公司與消費者雙方的約定而已，不能夠真正有效禁止消費者轉賣土地。

這是因為，要是真的轉賣土地，頂多是必須對A公司負違約責任而已，轉賣的行為基於契約自由原則，仍然是有效，因此拆塔還地的風險，仍然存在，甚至可以請求法院來分割共有物。

有鑑於此，學界就有在探討，買塔位的契約性質是什麼，該怎麼處理這種法律風險？想當然爾，我國的民法，找不到任何一條是在規範靈骨塔契約的法條，因此只能找相關類似的法條，看能不能套用在靈骨塔契約上面。

既然稱作買塔位，那應該可以適用民法關於買賣的規定吧？但在靈骨塔契約，消費者買完之後，並不會只希望A公司把塔位給我而已，還是需要A負責幫忙獻花祭果。在一般的買賣中，我們不會在賣家把東西賣給我們之後，還要求賣家要對出賣之物，負修繕、養護的義務。

買賣如上面所述，是不成立的，那接著馬上能聯想到的，就是能不能套用租賃呢？中研院的張永健研究員及台大法律系的吳從周教授就共同指出，「靈骨塔契約」是一種本質上含有租賃性質的契約。

一方面，消費者必須遵守塔位的使用方式，不得寄放骨灰以外的物品；另一方面，出售靈骨塔的公司，要對塔位盡維護修繕、甚至還要保管靈骨、提供誦經、奉花果香燭，彼此間在存放骨灰後持續地相互負有某種義務，像不像房東來替房客修理家中壞掉設備，偶爾還來送個水果禮物一樣呢？

因此，如果肯認靈骨塔契約帶有租賃性質，那屬於租賃的部分，就可以把租賃的法條借來用，「所有權移轉不破壞租賃」等原則，就應該能套用在靈骨塔契約上。

只是要注意的是，一味著將租賃的相關原則套入，並不是解決靈骨塔契約問題的最好方式，有可能造成複雜化的反效果，畢竟靈骨塔通常都有上百個、上千個塔位，每個塔位的消費者都可能是不同的人，而且法院也不一定採取學者的見解，在此就用下一個例子來說明。

靈骨塔建築被法拍，我還能繼續待在塔位嗎？

如果今天，阿強在生前向A公司單買了塔位永久使用權，但是A公司卻經營不善，在外積欠債務，後來法院拍賣靈骨塔的大樓，並由B公司拍定取得。這樣等於說，阿強的塔位原本是坐落在A公司的靈骨塔現在變成坐落在B公司的財產上，究竟阿強會不會變成無權占有B公司的財產呢？他該怎麼辦？

最高法院認為，阿強與A公司間的塔位永久使用權買賣契約，既然是買賣契約而已，基於債權相對性的原理，這種使用權移轉的債權債務關係只存在於阿強和A公司之間，不能向已經取得建物所有權B主張。

況且，阿強買的是使用權，而不是所有權，阿強既然買的是使用權，保障程度當然沒有所有權來的完整。

那什麼時候才能主張「所有權移轉不破租賃」原則的適用？大部分的時候，法院會以消費者是否佔有塔位來判斷，也就是說，如果塔位已特定並點交予買受人占有，才能主張「所有權移轉不破租賃」。

換言之，阿強還沒死，骨灰還沒放在塔位，就不能以和A公司曾經訂有塔位買賣契約來向B公司主張權利；如果阿強的骨灰，已經放在塔位裡面，是佔有中的事實，那B公司，便不能動阿強的塔位了。

不過，現今法院對於「所有權移轉不破租賃」原則適用於塔位，並未完全如同學者一樣，做出可以套用的宣示，後續法院的判決如何呈現，也很難說。

看到這裡，你的想法，是不是還跟當初阿強一樣，以為買多賺多，買有附土地的塔位最賺？或者認為買塔位就可以死後就與世無爭，有安身之處？

現今市面上塔位買賣及轉讓交易頻繁，靈骨塔位使用權也已成為流行的投資標的，不論是作為死後歸宿或是當投資，都會面臨到各種潛在的法律風險。

問題的來源除了存在於民間各種塔位契約本身之外，我國對於塔位相關法律亦尚無完善設計。內政部雖頒布了「骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約應記載及不得記載事項」跟「骨灰（骸）存放單位使用權買賣定型化契約範本」，但此仍不足以有效管控塔位交易所存在的法律風險，且契約範本內亦有許多法律問題值得商榷。

最保險的，還是在簽契約前詢問律師、專業人士，才能多多保障自己應有的權益。

對於邁入高齡社會的台灣，若立法者不加緊行動妥善立法；司法者不釐清問題統一見解；業者不檢討修訂契約規範；消費者不仔細審視契約權利，那問題只會是越滾越大，到時侯再來處理，不僅為時已晚了，消費者死後想要從塔位跳出來喊冤主張權利，法官再也聽不到了。

參考資料

• 張永健、吳從周，逝者的公寓大廈：靈骨塔的契約與物權安排問題，國立臺灣大學法學論叢，第 48 卷 第 4 期 ，頁1967-2021 。
• 最高法院102年度台上字第425號民事判決。
• 臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第7號。