黃俐菁|越界建築:土地明明是我的,為什麼不能拆?

王姓屋主因建屋時的測量誤差,以致柱子占用到邱婦土地零點一平方公尺(按:約一塊瓷磚大小),王姓屋主原有意以一萬元買下,但多次協調不成,邱姓婦人遂向法院請求拆物還地或由屋主以60萬(按:約公告地價的300倍)買下,法院卻判她敗訴,屋主只須付10元租金即可。

土地明明是我的,為什麼不能拆?

土地所有權 v. 房屋所有權

首先,得說明一下,地主擁有的只是土地,房屋是房主蓋的,雖然蓋在地主的地上,但是房屋在法律仍然歸房主所有。

那為什麼地主可以請求拆除別人的房屋?

當有人說「對OO擁有所有權」,常是在表明OO是他的。而擁有所有權在法律上代表的意義更多,例如你擁有一棟房子的所有權,代表你可以自由的使用、收益、處分房子,要租、要賣、要燒毀都行,而且也代表你可以排除別人的不法侵害,例如乞丐隨便住進來你可以趕他出去。所以,當一個人在沒有任何租賃、借貸等等可以使用土地的法律基礎下,將房子直接蓋在地主的土地上,對地主而言就是不法侵害他土地的所有權,因此基於所有權,地主可以主張將土地上的房屋拆除以排除侵害,進而再請求對方返還土地,物歸原主。

為什麼不直接拆除越界建築就好了?

越界建築,顧名思義,就是建築房屋時超過中間的界線,既然超越界線,被越界的地主似乎基於所有權就可以主張拆屋還地,但是房屋的經濟價值高,若不分輕重一越界就拆除,拆除所耗費經濟成本恐比不拆除來的多,像是新聞中因為施工不小心誤差的零點一平方公尺,而且是房屋重要結構的梁柱,直接要屋主全部砍掉重練,好像也不是那麼合理吧?

因此雖然以保護所有權為原則,但在某些情況下為了顧及房屋或相當價值的建築物的社會經濟民法另有特別規定[1]例外地來處理這種相鄰不動產所有人間的土地利用關係,也就是當被越界者所受的侵害與比拆除房屋的經濟成本還少時,希望被越界者能適度地忍受該項越界建築,並以其他方法來代替直接拆除,使雙方權益取得平衡,土地的利用關係能夠因此發輝最大的經濟效益。

當然並不是所有的越界建築將因此被寬容,越界建築在處理上必須經過幾項檢視,才可能以其他的方式取代直接拆除建築物

(一)必須是房屋本體

依法律規定越界物必須是房屋或是房屋價值相當的其他建築物,如果是圍牆、柵欄、狗屋等等[2]就不是房屋,可以直接拆除。

比較有疑慮的是,如果是加蓋的部分呢?目前法院的見解認為[3]的判斷,如果拆除這些房屋本體之外的加蓋、擴建部分,例如蓋陽台、廁所、廚房、車庫……等,不會「損及全部建築物之經濟價值」,就不適用越界建築的規定(民法第796條),被越界者可以請求拆除該項越界建築物,因為如同前面所說的,越界建築例外採補償的方式,是因為顧及房屋的經濟價值,所以倘若越界建築物的價值低,拆除所造成的社會總成本低,也就是拆除擴建部分又不會影響房屋本體之完整與其經濟價值,則應該堅守保護所有權的原則,直接拆除越界建築物。

(二)屋主蓋房子時並非故意或是有重大過失使房屋越界

如果屋主是故意或是重大過失而越界建築,即便他的房屋價值不斐,法律也不會去保護故意侵害他人的權利的人,被越界的地主不須忍受這種不法侵害,當然可以請求拆除房屋。

(三)被越界的地主知道有越界的情事未即時提出異議

為了避免被越界者因為想要等待大敲一筆竹槓的最佳時機、伺機報復、懶惰、或是其他種種原因,即使一開始就知道有越界的情形,卻故意不動聲色,直到該項建築已經無法移動、變更才請求拆屋還地,也就是以損害他人為目的,故意濫用權利,並且耗費社會整體經濟成本,法律規定被越界者應該即時提出異議,如果未即時提出異議,就不能請求拆除。

另外,須注意的是,實務[4]多認為,如果越界的房屋已經完工了,鄰地所有權人才知道有越界的情形,這時候即使拖了一陣子才請求拆屋還地,法院不會認為被越界者有違反即時異議的義務而不能請求拆除。

(四)法院可以斟酌公共利益及當事人之利益

除了通過上述審查門檻的越界建築外,98年立法者又更擴大範圍,認為即便有不符合規定之處,有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害,為了公平起見,賦予法院裁量權,在越界建築者並非故意的情況下,法院可以斟酌公共利益及當事人之利益,免除越界者的拆除責任,以確實顧及社會整體經濟利益,並兼顧雙方當事人之權益。

法律規定的取代拆除房屋的方式又有甚麼呢?

(一)購買該越界部分的土地

被越界者可以請求越界者,以相當的價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地,相關內容由當事人協議,但是無法不能協議時,可以請求法院以判決決定,本案的邱婦和王姓屋主就是因為協調不成而鬧上法院。

(二)給付償金

依據法律規定,越界者應該向被越界者給付償金,這償金實務上[5]多認為性質上是屬於不當得利[6],越界建築是占用他人土地而使用,因此越界者獲得相當於土地租金的利益,所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者,像是本案法院判決決定王姓屋主應給付十元租金給邱婦,而替代拆除越界的梁柱。

附註:更深入的探討及研究可參考 《中研院法學期刊》第14期(2014年3月)/  題目:越界建築訴訟之實證研究 / 作者:張永健

[1] 民法第796條、地796條之1、第796條之2

[2] 最高法院59年台上字第1799號判例、最高法院62年台上字第1112號判例

[3] 最高法院67年台上字第800號判例

[4]臺灣士林地方法院89年度重訴字第16號民事判決

[5] 另有學者認為是侵權行為之損害賠償性質。

[6] 不當得利,規定於民法第179條,「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。」例如,甲無故獲得了一項利益,而該利益本來是屬於乙的,所以該利益的原本歸屬者乙可以依法請求無故獲得利益的甲返還。

訂閱網站

輸入你的電子郵件地址訂閱網站的新文章!

訂閱 572 其他用戶

黃 俐菁 Written by: