黃俐菁｜越界建築：土地明明是我的，為什麼不能拆？

黃俐菁｜越界建築：土地明明是我的，為什麼不能拆？

王姓屋主因建屋時的測量誤差，以致柱子占用到邱婦土地零點一平方公尺(按：約一塊瓷磚大小)，王姓屋主原有意以一萬元買下，但多次協調不成，邱姓婦人遂向法院請求拆物還地或由屋主以60萬(按：約公告地價的300倍)買下，法院卻判她敗訴，屋主只須付10元租金即可。

土地明明是我的，為什麼不能拆？

土地所有權 v. 房屋所有權

首先，得說明一下，地主擁有的只是土地，房屋是房主蓋的，雖然蓋在地主的地上，但是房屋在法律仍然歸房主所有。

那為什麼地主可以請求拆除別人的房屋？

當有人說「對OO擁有所有權」，常是在表明OO是他的。而擁有所有權在法律上代表的意義更多，例如你擁有一棟房子的所有權，代表你可以自由的使用、收益、處分房子，要租、要賣、要燒毀都行，而且也代表你可以排除別人的不法侵害，例如乞丐隨便住進來你可以趕他出去。所以，當一個人在沒有任何租賃、借貸等等可以使用土地的法律基礎下，將房子直接蓋在地主的土地上，對地主而言就是不法侵害他土地的所有權，因此基於所有權，地主可以主張將土地上的房屋拆除以排除侵害，進而再請求對方返還土地，物歸原主。

為什麼不直接拆除越界建築就好了?

越界建築，顧名思義，就是建築房屋時超過中間的界線，既然超越界線，被越界的地主似乎基於所有權就可以主張拆屋還地，但是房屋的經濟價值高，若不分輕重一越界就拆除，拆除所耗費經濟成本恐比不拆除來的多，像是新聞中因為施工不小心誤差的零點一平方公尺，而且是房屋重要結構的梁柱，直接要屋主全部砍掉重練，好像也不是那麼合理吧？

因此雖然以保護所有權為原則，但在某些情況下為了顧及房屋或相當價值的建築物的社會經濟，民法另有特別規定[1]例外地來處理這種相鄰不動產所有人間的土地利用關係，也就是當被越界者所受的侵害與比拆除房屋的經濟成本還少時，希望被越界者能適度地忍受該項越界建築，並以其他方法來代替直接拆除，使雙方權益取得平衡，土地的利用關係能夠因此發輝最大的經濟效益。

當然並不是所有的越界建築將因此被寬容，越界建築在處理上必須經過幾項檢視，才可能以其他的方式取代直接拆除建築物

(一)必須是房屋本體

依法律規定越界物必須是房屋或是房屋價值相當的其他建築物，如果是圍牆、柵欄、狗屋等等[2]就不是房屋，可以直接拆除。

比較有疑慮的是，如果是加蓋的部分呢？目前法院的見解認為[3]的判斷，如果拆除這些房屋本體之外的加蓋、擴建部分，例如蓋陽台、廁所、廚房、車庫……等，不會「損及全部建築物之經濟價值」，就不適用越界建築的規定(民法第796條)，被越界者可以請求拆除該項越界建築物，因為如同前面所說的，越界建築例外採補償的方式，是因為顧及房屋的經濟價值，所以倘若越界建築物的價值低，拆除所造成的社會總成本低，也就是拆除擴建部分又不會影響房屋本體之完整與其經濟價值，則應該堅守保護所有權的原則，直接拆除越界建築物。

(二)屋主蓋房子時並非故意或是有重大過失使房屋越界

如果屋主是故意或是重大過失而越界建築，即便他的房屋價值不斐，法律也不會去保護故意侵害他人的權利的人，被越界的地主不須忍受這種不法侵害，當然可以請求拆除房屋。

(三)被越界的地主知道有越界的情事未即時提出異議

為了避免被越界者因為想要等待大敲一筆竹槓的最佳時機、伺機報復、懶惰、或是其他種種原因，即使一開始就知道有越界的情形，卻故意不動聲色，直到該項建築已經無法移動、變更才請求拆屋還地，也就是以損害他人為目的，故意濫用權利，並且耗費社會整體經濟成本，法律規定被越界者應該即時提出異議，如果未即時提出異議，就不能請求拆除。

另外，須注意的是，實務[4]多認為，如果越界的房屋已經完工了，鄰地所有權人才知道有越界的情形，這時候即使拖了一陣子才請求拆屋還地，法院不會認為被越界者有違反即時異議的義務而不能請求拆除。

(四)法院可以斟酌公共利益及當事人之利益

除了通過上述審查門檻的越界建築外，98年立法者又更擴大範圍，認為即便有不符合規定之處，有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為了公平起見，賦予法院裁量權，在越界建築者並非故意的情況下，法院可以斟酌公共利益及當事人之利益，免除越界者的拆除責任，以確實顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。

法律規定的取代拆除房屋的方式又有甚麼呢？

(一)購買該越界部分的土地

被越界者可以請求越界者，以相當的價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地，相關內容由當事人協議，但是無法不能協議時，可以請求法院以判決決定，本案的邱婦和王姓屋主就是因為協調不成而鬧上法院。

(二)給付償金

依據法律規定，越界者應該向被越界者給付償金，這償金實務上[5]多認為性質上是屬於不當得利[6]，越界建築是占用他人土地而使用，因此越界者獲得相當於土地租金的利益，所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者，像是本案法院判決決定王姓屋主應給付十元租金給邱婦，而替代拆除越界的梁柱。

附註：更深入的探討及研究可參考 《中研院法學期刊》第14期（2014年3月）/  題目：越界建築訴訟之實證研究 / 作者：張永健

[1] 民法第796條、地796條之1、第796條之2

[2] 最高法院59年台上字第1799號判例、最高法院62年台上字第1112號判例

[3] 最高法院67年台上字第800號判例

[4]臺灣士林地方法院89年度重訴字第16號民事判決

[5] 另有學者認為是侵權行為之損害賠償性質。

[6] 不當得利，規定於民法第179條，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」例如，甲無故獲得了一項利益，而該利益本來是屬於乙的，所以該利益的原本歸屬者乙可以依法請求無故獲得利益的甲返還。