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Written by 11:37 專欄, 法學白話文

繳完房屋稅,別忘了還有個地價稅|蘇珊律師稅稅念

專欄作者:黃書瑜,目前為執業律師,台北大學法律學系博士生,具有法律、會計雙學士,與財稅法學碩士學位,斜槓到講師、部落客,目前同為podcast《法律什麼鬼。復仇版》主持人之一。


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五月才剛繳完房屋稅,許多人可能想說,六月底前申報完綜合所得稅後,應該就可以先大大喘一口氣了吧!或許有些人是如此,但在這裡要特別提醒有房族們,可別忘了還有一個地價稅呀!

持有土地的所有權人就需要繳納地價稅,所以即使是持有土地一小部分的共有人,仍須繳納。地價稅的課稅時間是當年度1月1日至12月31日,除了知道地價稅的開徵日及截止日外,還有許多重要的概念要跟大家介紹。

相關重要的日子

納稅義務基準日為8月31日,無論實際是什麼時候開始持有土地,或是持有土地多久,會以當天土地登記簿上所記載的土地所有權人.作為地價稅的納稅義務人。

而地價稅開徵日為11月1日,截止日為11月30日。

如果土地上所座落之房屋是自用住宅,同樣地在地價稅也有自用住宅的特別稅率,納稅義務人必須在地價稅開徵前40天準備資料提出申請,也就是必須在9月22日前完成申請,逾期申請當年度即無法適用該優惠稅率。

地價稅計算的標準

簡單而言,計價稅地計算公式如下:

課稅地價 = 地段土地面積 × 地段申報地價

地價稅額 = 課稅地價 × 對應的地價稅率 - 累進差額

一般用地稅率

地價稅的基本稅率為10‰,當申報地價超過該縣市累進起點地價時,會依超過的倍數,以累進稅率的方式來課徵,最高會課徵到55‰的稅率。

每個縣市的累進起點地價會有所不同,且每 2年會調整一次。算法是以各縣市土地7公畝( 700平方公尺)的平均地價為準,但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。

自用住宅稅率

如果在每年9月22日前有提出申請自用住宅,可適用2‰的自用住宅優惠稅率。但並不是有住在裡面就可以去申請自用住宅稅率,還必須同時符合以下要件:

  1.     房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
  2.     土地所有權人或其配偶、直系親屬之戶籍登記在該地。
  3.     房屋沒有出租或營業情形。
  4.     土地所有權人、配偶、未成年子女設籍以一處為限。
  5.     都市土地面積不超過300平方公尺(90.75坪)、非都市土地面積不超過700平方公尺(211.75坪)為限。

在這裡要特別提醒,有些人可能會因為為了學區或是一些自身的因素,雖曾設籍於自用的住宅,但後來全戶做戶籍遷出,雖實際仍住在該屋內,但就會不符合自用住宅用地的要件,所以若要享有該稅率,切記至少家中要有一人的戶籍仍登記在該地。

另外,若是因為繼承取得該房地,繼承人在登記為所有權人後,也是要再申請才可以適用自用住宅稅率,且若是多人共同繼承,仍要大家有共同入籍,或有直系親屬入籍,否則也會不符合自用住宅稅率的要件。

歸納本文小提醒

  1.     地價稅的納稅義務基準日是8月31日,會以那天登記誰為所有權人來認定納稅義務人(註)。
  2.     地價稅的繳納期限是11月1日到11月30日,逾期繳納會有滯納金。
  3.     當年度若要採用自用住宅稅率,必須在9月22日前有提出申請。
  4.     適用自用住宅稅率有5要件要同時具備。

2‰的自用住宅優惠稅率與10‰的基本稅率計算出來要繳的稅會有5倍之差,所以若想省荷包,符合申請自用住宅稅率的朋友們可千萬別輕忽掉自己的權益喔!

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*本專欄「蘇珊律師稅稅念」認為:稅法很難懂,然而稅法又與我們的生活十分貼近。作者將平常生活中會遇到的問題與大家分享,雖然可能看似小事,但卻又與我們要繳的稅息息相關。藉由這些介紹,或許大家可以多加留意,讓自己少繳一點稅。

註:如果有人只在那天持有,其他天沒有持有,那麼法定義務人可否向實際持有人內部請求繳出去的稅金金額?這個要看他們私人之間有無約定,國稅局其實就只以時間點來做課稅基準,至於私人如何約定其實並不干涉。所以像在買賣房屋時,出賣人通常會跟買受人約定依持有天數比例負擔,代書通常也都會協助處理。

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