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Written by 13:56 觀點, 專欄, 白目觀點

壞房客賴著不走,房東可以斷水斷電、換門鎖嗎?|白目觀點

礙於都市化與高房價,租屋是在都市討生活的人們所必須的手段。

根據內政部統計,全台灣的租屋人口近 300 萬。考量租屋關係中,房東與房客間的權利不對等,所以現行法規中不管是民法、土地法都為房客設有許多保障的法律規範。

如《土地法》規定,非不得已如要收回自住或房客欠太多錢,出租人才能終止租約(註)。按照前面說的法律,倘若房客先前支付的押金為一個月,房東就得在房租積欠達到三個月的時候,才可以開始寄發存證信函來終止租約,並進一步請房客遷離房屋。

上述的法規,看似合理;但如果再加上「訴訟時程」,對房東就是不小的風險

小房東自力救濟的風險

以台灣自用住宅的比率來看,許多房東也僅是中產的「小白房東」,這樣的房東普遍不會將租約拿去公證(公證過的租約可以加速拿回,詳請參註二),所以當遇到「厚臉皮惡房客」時,從用存證信函催告,到安排調解,再等法院開庭定奪是否能拿回房屋──過程中,付出的時間成本,除了房客積欠的兩個月租金外,還要再加上「救濟的時間成本」。

前述那些動作,沒有個半年、一年,可能都難有結果。正因要付出那麼多的時間成本,也讓許多房東不免俗地絞盡腦汁想自力救濟。

斷水斷電、換門鎖可行嗎?

房東們除了依照法律既有的做法外,私下用來對付惡房客的手段不外乎:換鎖、斷水斷電。但是如果我們上網搜尋,或拜訪相關法律諮詢,總是會得到一個答案──「可能成立強制罪」,所以當房東真要跟房客槓上時,總會猶豫再三。不過,做了那些舉動,真的會構成強制罪嗎?

新北市過往就有房東因為受不了房客經常拖欠租金,也不把房子還給房東;為了收回房屋,並催討積欠的租金,就擅自委請不知情的鎖匠,更換大門門鎖,並以交換租金為由,拒絕歸還房客安置在屋內的東西。

接獲檢舉後,檢察官認為,這位房東的行為是用強暴、脅迫的方式,妨害房客使用承租房屋,跟支配、使用屋內物品的權利,因此認定房東涉嫌犯了《刑法》上的強制罪,也就起訴了房東。故事聽到這邊,房東大概覺得意興闌珊,遇到壞房客就只能摸摸鼻子吧?

案子其實出現了轉機,到了地方法院還有後續的高等法院,兩邊法院都認為:要構成強制罪,指必須是行為人對被害人施加強暴、脅迫,致其自由有所妨害的狀況下,才會成立。

雖然房東換了房鎖,但從相關跡證顯示,換鎖當下房客並不在場,在房東更換大門門鎖的時候,房客既然未在現場,房東不可能直接或間接強制或脅迫房客;縱然房東更換大門門鎖之後,事後造成房客無法自由進出房屋,無法自由支配或使用屋內物品的情況,但這應該只是民事糾紛的範疇(註三)。

無獨有偶,屏東有個房東把房子租給了個洗車場 ,租期長達七年;中間房東想要漲房租,但被房客拒絕,雙方於是發生了糾紛。房東後來申請把洗車場斷電。

這次,檢察官還是認為房東未經房客同意,擅自向台灣電力公司申請將洗車場斷電,無非是用強暴方式,妨害房客經營洗車場的權利,並使房客因此損失每日約3000元的收益。

案子進到法院,法官認為房東基於用電戶的身分,向台灣電力公司依規定申請斷電的行為,並沒有直接或間接對房客施用體力,也就很難說房東有對房客施加暴力,進而構成強制罪的強暴行為(註四),最終也判房東無罪。

法律風險不是零,是否承擔看自己

不過這樣換鎖或斷水斷電,真的沒有法律上的風險嗎?房東穩拿無罪嗎?

答案當然也不是,桃園就有個房東在租約到期前,因為跟房客就開關wifi的時間有所爭執,在沒有通知租客的情況下,就在每天晚上到隔天上午7、8點之間,強制關閉租屋處電源的總開關,導致斷電後,房客無法繼續使用WIFI,即無法透過網路傳真資料,進而無法處理客戶文件。

在這個案子裡,法院認為:既然租約中沒有約定如何限制電源的使用方式,房東如果對於現況不開心,應該依法行使終止租約的權利,不該卻擅自關閉該房屋的總電源,妨害房客使用本案房屋的權利,因此認定房東成立強制罪,處拘役40日(註五)。

總的來說,是否會成立強制罪,當然還是要個案而定,不過從這些案例觀察,法院對於這些「自力救濟行為」是否有罪,會從下列角度考量:像是租約是否已經終止、被害人是否在場、跟電力公司間的契約當事人,都會是法院衡酌的重點。要記得,房東們的自力救濟作為,成罪的風險並非為零,房東若要自力救濟,需好好衡量其中涉及的法律風險。

(本次主筆|資深編輯 江鎬佑)

*本專欄法白主筆室「白目觀點」,每週三更新,給您滿滿時事觀點。

 

註:另外,《民法》第 440 條第 2 項也規定,如果租賃物為房屋者,房客遲付租金的總額,沒有達到二個月的租金額度,房東是不可以終止租約的。具體來說,如果當時約定,每期開始時就要支付租金的話(如:月初支付租金),也要在遲付租金達兩個月,房東才可以終止租約。

註二:倘若租約事前有經公證,那還可以直接向法院申請執行,要求房客搬離;倘若租約沒有公證,那麼房東僅能先以存證信函催告──不行的話,再進行調解,或發動訴訟、啟動強制執行。

註三:臺灣高等法院刑事判決108年度上易字第1736號

註四:臺灣屏東地方法院刑事判決104年度易字第121號

註五:臺灣桃園地方法院刑事判決107年度易字第252號

 

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