壞房客賴著不走，房東可以斷水斷電、換門鎖嗎？｜白目觀點

壞房客賴著不走，房東可以斷水斷電、換門鎖嗎？｜白目觀點

礙於都市化與高房價，租屋是在都市討生活的人們所必須的手段。

根據內政部統計，全台灣的租屋人口近 300 萬。考量租屋關係中，房東與房客間的權利不對等，所以現行法規中不管是民法、土地法都為房客設有許多保障的法律規範。

如《土地法》規定，非不得已如要收回自住或房客欠太多錢，出租人才能終止租約（註）。按照前面說的法律，倘若房客先前支付的押金為一個月，房東就得在房租積欠達到三個月的時候，才可以開始寄發存證信函來終止租約，並進一步請房客遷離房屋。

上述的法規，看似合理；但如果再加上「訴訟時程」，對房東就是不小的風險

小房東自力救濟的風險

以台灣自用住宅的比率來看，許多房東也僅是中產的「小白房東」，這樣的房東普遍不會將租約拿去公證（公證過的租約可以加速拿回，詳請參註二），所以當遇到「厚臉皮惡房客」時，從用存證信函催告，到安排調解，再等法院開庭定奪是否能拿回房屋──過程中，付出的時間成本，除了房客積欠的兩個月租金外，還要再加上「救濟的時間成本」。

前述那些動作，沒有個半年、一年，可能都難有結果。正因要付出那麼多的時間成本，也讓許多房東不免俗地絞盡腦汁想自力救濟。

斷水斷電、換門鎖可行嗎？

房東們除了依照法律既有的做法外，私下用來對付惡房客的手段不外乎：換鎖、斷水斷電。但是如果我們上網搜尋，或拜訪相關法律諮詢，總是會得到一個答案──「可能成立強制罪」，所以當房東真要跟房客槓上時，總會猶豫再三。不過，做了那些舉動，真的會構成強制罪嗎？

新北市過往就有房東因為受不了房客經常拖欠租金，也不把房子還給房東；為了收回房屋，並催討積欠的租金，就擅自委請不知情的鎖匠，更換大門門鎖，並以交換租金為由，拒絕歸還房客安置在屋內的東西。

接獲檢舉後，檢察官認為，這位房東的行為是用強暴、脅迫的方式，妨害房客使用承租房屋，跟支配、使用屋內物品的權利，因此認定房東涉嫌犯了《刑法》上的強制罪，也就起訴了房東。故事聽到這邊，房東大概覺得意興闌珊，遇到壞房客就只能摸摸鼻子吧？

案子其實出現了轉機，到了地方法院還有後續的高等法院，兩邊法院都認為：要構成強制罪，指必須是行為人對被害人施加強暴、脅迫，致其自由有所妨害的狀況下，才會成立。

雖然房東換了房鎖，但從相關跡證顯示，換鎖當下房客並不在場，在房東更換大門門鎖的時候，房客既然未在現場，房東不可能直接或間接強制或脅迫房客；縱然房東更換大門門鎖之後，事後造成房客無法自由進出房屋，無法自由支配或使用屋內物品的情況，但這應該只是民事糾紛的範疇（註三）。

無獨有偶，屏東有個房東把房子租給了個洗車場 ，租期長達七年；中間房東想要漲房租，但被房客拒絕，雙方於是發生了糾紛。房東後來申請把洗車場斷電。

這次，檢察官還是認為房東未經房客同意，擅自向台灣電力公司申請將洗車場斷電，無非是用強暴方式，妨害房客經營洗車場的權利，並使房客因此損失每日約3000元的收益。

案子進到法院，法官認為房東基於用電戶的身分，向台灣電力公司依規定申請斷電的行為，並沒有直接或間接對房客施用體力，也就很難說房東有對房客施加暴力，進而構成強制罪的強暴行為（註四），最終也判房東無罪。

法律風險不是零，是否承擔看自己

不過這樣換鎖或斷水斷電，真的沒有法律上的風險嗎？房東穩拿無罪嗎？

答案當然也不是，桃園就有個房東在租約到期前，因為跟房客就開關wifi的時間有所爭執，在沒有通知租客的情況下，就在每天晚上到隔天上午7、8點之間，強制關閉租屋處電源的總開關，導致斷電後，房客無法繼續使用WIFI，即無法透過網路傳真資料，進而無法處理客戶文件。

在這個案子裡，法院認為：既然租約中沒有約定如何限制電源的使用方式，房東如果對於現況不開心，應該依法行使終止租約的權利，不該卻擅自關閉該房屋的總電源，妨害房客使用本案房屋的權利，因此認定房東成立強制罪，處拘役40日（註五）。

總的來說，是否會成立強制罪，當然還是要個案而定，不過從這些案例觀察，法院對於這些「自力救濟行為」是否有罪，會從下列角度考量：像是租約是否已經終止、被害人是否在場、跟電力公司間的契約當事人，都會是法院衡酌的重點。要記得，房東們的自力救濟作為，成罪的風險並非為零，房東若要自力救濟，需好好衡量其中涉及的法律風險。

（本次主筆｜資深編輯　江鎬佑）

＊本專欄法白主筆室「白目觀點」，每週三更新，給您滿滿時事觀點。

 

註：另外，《民法》第 440 條第 2 項也規定，如果租賃物為房屋者，房客遲付租金的總額，沒有達到二個月的租金額度，房東是不可以終止租約的。具體來說，如果當時約定，每期開始時就要支付租金的話（如：月初支付租金），也要在遲付租金達兩個月，房東才可以終止租約。

註二：倘若租約事前有經公證，那還可以直接向法院申請執行，要求房客搬離；倘若租約沒有公證，那麼房東僅能先以存證信函催告──不行的話，再進行調解，或發動訴訟、啟動強制執行。

註三：臺灣高等法院刑事判決108年度上易字第1736號。

註四：臺灣屏東地方法院刑事判決104年度易字第121號。

註五：臺灣桃園地方法院刑事判決107年度易字第252號。