不講武德！預售屋契約還要用錢買，這樣對嗎？｜生活日常

買屋前本來就有審閱契約的權利

預售屋的買賣，比起一般消費性的商品，通常價值較高，且涉及的權利義務事項更多、更龐雜，消費者通常只能透過廣告或契約書等有限管道，來取得預售屋相關資訊──像是環境、格局、配置、建材設備等內容，再依照取得的資訊，決定是否要簽約購買。

由此可知，消費者所獲得的資訊大多都是建商、仲介或代銷所釋放出來的觀點，消費者明顯屬於資訊弱勢的一方。

因此，行政院特別在《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》中規定，消費者最少有五天的契約審閱期，就是為了讓消費者在決定買屋前，可以有時間仔細的研讀契約條款。

「付定金換契約」實在顯失公平

公平會過去就指出，建商、仲介或代銷要求消費者「用訂金換契約」的行為，會讓消費者陷於資訊弱勢的不利地位──不僅使消費者難以充分了解建物是否符合需求，也容易使消費者作出不理性的決定。

因此，這樣的行為已經明顯妨礙或影響消費者做出正確交易判斷，也違反了《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》保障消費者權益的精神，雙方的地位之間已顯失公平。

再者，「支付定金」這件事本身就存有交易風險，縱使建商表示：消費者在簽約前，都可以隨意要求退還定金，但是付錢之後消費者就必須面臨建商、仲介或代銷為了爭取交易所需要花費協商、溝通的時間成本，不像完全未付定金的情況下可以自由離開，消費者後續的談判能力也多少會受到影響。

最後，公平會也就認定提供正確消費資訊，本來就是建商等企業經營者的義務。

更重要的是，公平會還說：建商這樣強迫付定金的行為，也同時對其他依法提供買賣契約給消費者的「守規矩同業」，形成彼此之間不公平的競爭，更已足以影響交易秩序，也違反《公平交易法》的相關規定。

除了契約，還可以要求什麼消費資訊？

一般來說，預售屋因為沒有辦理產權登記，消費者是無從藉由地政機關查到地籍資料，但是未來房屋的共用部分，相關分配涉及房地交易面積及房屋價值的計算，各戶持分總表也是消費者了解全區分配與分配公平性的辨別依據，這些資料都足以影響消費者要不要購屋，屬於買賣預售屋的重大交易資訊，建商應該要提供公眾閱覽，或任由消費者自由取閱。

除了前述內容之外，從公平會過往對建商所下的指示來看，預售屋建造執照影本、基地位置圖、地盤圖等資訊也都屬於買賣預售屋的重要交易資訊；如果建商、仲介或代銷沒有提供書面或公開陳列相關資訊的話，也會影響消費者的交易決定，就構成《公平交易法》所禁止的欺罔行為。

公平會甚至頒布了《預售屋銷售行為案件之處理原則》，明確表示建商、仲介或代銷如果沒有提供下列書面資訊，像是「配合建案貸款之金融機構名稱、土地位於重劃用地與所須負擔的重劃費用等內容」給消費者審閱，也會被認定是顯失公平的行為，而遭到裁罰。

一起跟公平會積極把關

其實透過網路資料，粗略搜尋後就可以發現，公平會從 2010 年開始就已經派員以消費者的身分，實地到各建商的預售屋銷售現場勘查，並檢視銷售現場有無公開展示重要交易資訊，甚至會對現場銷售人員的說辭進行紀錄，以判斷建商、仲介或代銷有沒有違反《公平交易法》的行為。

為了確認實地調查結果，是單一個案還是經常性的交易，公平會還會就預售屋簽約戶名單中隨機挑選部分消費者，進行問卷調查或電話訪談，以釐清建商、仲介與代銷平常的銷售手法是否合法──如果發現有違法，依照情節輕重，建商、仲介或代銷可能會被處將 5 萬至 2500 萬元的罰鍰。

縱然如此，你買屋前還是要步步為營。

雖然公平會很努力實地勘查，並裁處不肖廠商，但對消費者而言，可能有時還是會緩不濟急，加上從 2010 年開始，這樣的勘查已經過了13年，直到 2023 年的 7 月，都還是有建商、仲介或代銷因為要求消費者要「以定金換契約」被罰，可見仍然有許多業者會用這種「奧步」。

當然，或許我們是對正確觀念吸收不夠，希望透過正確的宣導，將資訊散布出去，才不會又有消費者在不明不白的情況下權益受損。也希望各位在買房的路上，互相作伴，如果有遇到違反《公平交易法》的情況，也可以請公平會實地勘查一下，大家一起來打擊這樣的騙局。

【本文作者】

劉時宇

執業律師、《法律白話文運動》資深編輯，持續的用鍵盤斜槓，在追求衣食無憂的同時，也希望可以透過分享，讓大家可以親近法律，保護自己。

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫

【參考資料】

• 公平交易委員會公處字第099152號處分書
• 公平交易委員會公處字第105033號處分書
• 公平交易委員會公處字第111049號處分書
• 公平交易委員會公處字第111054號處分書
• 公平交易委員會公處字第111062號處分書
• 公平交易委員會公處字第112045號處分書