不講武德!預售屋契約還要用錢買,這樣對嗎?|生活日常

劉時宇

2023-07-12發佈

2024-01-28更新

不講武德!預售屋契約還要用錢買,這樣對嗎?|生活日常

不講武德!預售屋契約還要用錢買,這樣對嗎?|生活日常
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在座的各位都知道,買房前要把契約看清楚是最基本的事情。不過,就算再小心,也想不到建商銷售的手段更高明,會直接要求消費者必須要先付訂金,才可以把契約書帶回家審閱。面對這樣層出不窮的手段,到底要怎麼對付?

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買屋前本來就有審閱契約的權利

預售屋的買賣,比起一般消費性的商品,通常價值較高,且涉及的權利義務事項更多、更龐雜,消費者通常只能透過廣告或契約書等有限管道,來取得預售屋相關資訊──像是環境、格局、配置、建材設備等內容,再依照取得的資訊,決定是否要簽約購買。

由此可知,消費者所獲得的資訊大多都是建商、仲介或代銷所釋放出來的觀點,消費者明顯屬於資訊弱勢的一方。

因此,行政院特別在《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》中規定,消費者最少有五天的契約審閱期,就是為了讓消費者在決定買屋前,可以有時間仔細的研讀契約條款。

「付定金換契約」實在顯失公平

公平會過去就指出,建商、仲介或代銷要求消費者「用訂金換契約」的行為,會讓消費者陷於資訊弱勢的不利地位──不僅使消費者難以充分了解建物是否符合需求,也容易使消費者作出不理性的決定。

因此,這樣的行為已經明顯妨礙或影響消費者做出正確交易判斷,也違反了《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》保障消費者權益的精神,雙方的地位之間已顯失公平。

再者,「支付定金」這件事本身就存有交易風險,縱使建商表示:消費者在簽約前,都可以隨意要求退還定金,但是付錢之後消費者就必須面臨建商、仲介或代銷為了爭取交易所需要花費協商、溝通的時間成本,不像完全未付定金的情況下可以自由離開,消費者後續的談判能力也多少會受到影響。

最後,公平會也就認定提供正確消費資訊,本來就是建商等企業經營者的義務。

更重要的是,公平會還說:建商這樣強迫付定金的行為,也同時對其他依法提供買賣契約給消費者的「守規矩同業」,形成彼此之間不公平的競爭,更已足以影響交易秩序,也違反《公平交易法》的相關規定。

除了契約,還可以要求什麼消費資訊?

一般來說,預售屋因為沒有辦理產權登記,消費者是無從藉由地政機關查到地籍資料,但是未來房屋的共用部分,相關分配涉及房地交易面積及房屋價值的計算,各戶持分總表也是消費者了解全區分配與分配公平性的辨別依據,這些資料都足以影響消費者要不要購屋,屬於買賣預售屋的重大交易資訊,建商應該要提供公眾閱覽,或任由消費者自由取閱。

除了前述內容之外,從公平會過往對建商所下的指示來看,預售屋建造執照影本、基地位置圖、地盤圖等資訊也都屬於買賣預售屋的重要交易資訊;如果建商、仲介或代銷沒有提供書面或公開陳列相關資訊的話,也會影響消費者的交易決定,就構成《公平交易法》所禁止的欺罔行為。

公平會甚至頒布了《預售屋銷售行為案件之處理原則》,明確表示建商、仲介或代銷如果沒有提供下列書面資訊,像是「配合建案貸款之金融機構名稱、土地位於重劃用地與所須負擔的重劃費用等內容」給消費者審閱,也會被認定是顯失公平的行為,而遭到裁罰。

一起跟公平會積極把關

其實透過網路資料,粗略搜尋後就可以發現,公平會從 2010 年開始就已經派員以消費者的身分,實地到各建商的預售屋銷售現場勘查,並檢視銷售現場有無公開展示重要交易資訊,甚至會對現場銷售人員的說辭進行紀錄,以判斷建商、仲介或代銷有沒有違反《公平交易法》的行為。

為了確認實地調查結果,是單一個案還是經常性的交易,公平會還會就預售屋簽約戶名單中隨機挑選部分消費者,進行問卷調查或電話訪談,以釐清建商、仲介與代銷平常的銷售手法是否合法──如果發現有違法,依照情節輕重,建商、仲介或代銷可能會被處將 5 萬至 2500 萬元的罰鍰。

縱然如此,你買屋前還是要步步為營。

雖然公平會很努力實地勘查,並裁處不肖廠商,但對消費者而言,可能有時還是會緩不濟急,加上從 2010 年開始,這樣的勘查已經過了13年,直到 2023 年的 7 月,都還是有建商、仲介或代銷因為要求消費者要「以定金換契約」被罰,可見仍然有許多業者會用這種「奧步」。

當然,或許我們是對正確觀念吸收不夠,希望透過正確的宣導,將資訊散布出去,才不會又有消費者在不明不白的情況下權益受損。也希望各位在買房的路上,互相作伴,如果有遇到違反《公平交易法》的情況,也可以請公平會實地勘查一下,大家一起來打擊這樣的騙局。

【本文作者】

劉時宇

執業律師、《法律白話文運動》資深編輯,持續的用鍵盤斜槓,在追求衣食無憂的同時,也希望可以透過分享,讓大家可以親近法律,保護自己。

【本文核稿】

網站主編,王鼎棫

【參考資料】

  • 公平交易委員會公處字第099152號處分書
  • 公平交易委員會公處字第105033號處分書
  • 公平交易委員會公處字第111049號處分書
  • 公平交易委員會公處字第111054號處分書
  • 公平交易委員會公處字第111062號處分書
  • 公平交易委員會公處字第112045號處分書

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