買預售屋碰到廣告不實怎麼辦？學會自保好過年！｜白目觀點

別想賴帳，就算廣告內容也要確實履行

網站搜尋關鍵字「預售屋」，經常看到美麗有質感的廣告畫面──不論是利用傳單文宣、報章雜誌、網站或是電視廣告，建商總會費盡心力吸引消費者，內容除了主打交通便利外，鄰近的商圈、優良的生活機能、名校學區，甚至是「名牌裝潢」都是吸引手段。

不過，預售屋畢竟還沒蓋好，消費者在簽約時，只能依建商提供的圖片、文字等資訊，在腦海中想像進而作出判斷，消費者顯然在資訊上處於弱勢地位。

因此，《消費者保護法》已經有規定，建商應該要確保廣告內容的真實，所提出的產品品質不可以低於廣告內容；建商在與消費者簽約後，更要確實履行廣告內容。換句話說，廣告所提到的內容，都算是建商簽約後所應負擔的內容之一。

為了落實法律的保障，行政院公布《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》，其中指出「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋的廣告宣傳品，及其所記載的建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，都算是契約的一部分」，另外也說建商「不得約定廣告僅供參考」等內容。

所以就算建商提供的契約內漏掉「廣告所宣傳的內容」，還是會被當成是契約的一部分；反之，如果建商把「廣告僅供參考」等字樣放入契約內，也會被當作是無效的條款。

小心，廣告不是無敵，消保法不是萬靈丹

雖然案例不多，但過去也有案例指出：就算事前廣告有說，但事後買賣雙方有就廣告內容，另外討價還價的話，法院還是判消費者輸的情況。

當時，建商在銷售過程中，用廣告標榜建案內含「泳池、SPA 池、挑高飯店門廳、中庭水花園」等設施，想說藉此吸引消費者。但後來竟然發現，SPA 及泳池是違章建築（因與使用執照不符），被主管機關認定違反《建築法》而無法使用（雖然後續可以想辦法變成合法使用），消費者心有不甘，於是向法院提起訴訟。

法院在審理時，考量雙方在簽約時，已就 SPA、泳池的提供另行磋商，並用契約明定「買方已充分了解，同意買方不得以現場與使用執照不符，或經主管機關取締為由，進而要求減少價金，或作請求賠償等其它主張」。所以，最後也就認定：建商具體提供的產品內容，要以契約內容為準；消費者這次不能再把「廣告內容」當作買賣契約的一部分，要求建商履行。

讓我們整理一下概念：雖然消費者可以把建商的文宣廣告留存作為證據，但是實際上在簽約時，如果有另外針對「廣告內容」協調，還是要注意契約條款的內容；在前協調完、簽約前，一定要再詳細閱讀，確認廣告上的內容都有標示在契約內才簽約。千萬不能想說「有廣告好辦事」，然後就在沒有清楚閱讀契約文字的情況下，大筆一揮就簽字了，事後可能會吃大虧的。

公平會在不實建商後面，他非常火

為了要確保建商們公平競爭，並確保消費者的權益，公平會也針對預售屋及不動產廣告分別訂立了處理原則（註）。

前述處理原則，明定了許多「虛偽不實」或「引人錯誤」的態樣，包括：

1. 建照還沒核發，但廣告讓人誤會已經取得建照。
2. 廣告標示的土地使用分區與實際不符。
3. 在工業區建案的廣告中，以住宅配備為圖示或以文字暗示可供住宅使用。
4. 建築物共有部分的配置與竣工圖不符，遭主管機關認定是違建。

如果建商為了銷售吸引客戶，在廣告中用了曖昧不清或虛偽不實的文字或圖片，就可能會違反《公平交易法》，接到最高 2500 萬元的罰鍰：如果未改善，更會面臨「連續處罰」。

買預售屋一定有風險，簽約前應詳閱契約書

現在許多建案廣告都改以網路推播。精美的圖片搭配充滿詩意的文字，經常吸引許多目光。但各位還是要懂得保護自己──去參觀預售屋時，有拿到任何的文宣都要保留好，如果不幸有糾紛，廣告單也許可以救命。

但真正重要的是，簽約前一定要「詳閱契約書」。我知道，契約書很長字很小，但仔細想想，要花上畢生積蓄買一個價值數千萬的商品，還可能因此負債三十年，多花個三小時看清楚契約條款也不為過吧？

依照《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》，我們最少有五天的契約審閱期，可以慢慢把契約帶回家仔細研究。好好看清楚廣告文宣記載的建材、坪數、車位、共有部分等內容，確認那些內容有沒有清楚說明，再來決定是否簽約，相信你一定可以買到滿意的好房子。

【本次主筆】

資深編輯劉時宇

【本文核稿】

網站主編王鼎棫

註：相關行政命令如下。

1. 《公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則》
2. 《公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則》