好不容易買房，交屋卻碰到瑕疵，能主張「不修不付款」嗎？｜法學白話文

A 買了一間新台幣 7000 萬元的中古豪宅。因為交通位置、格局和風水等，都很符合 A 的喜好，就馬上簽約，也很快支付 1000 萬元的簽約金。

剩下 6000 萬元的交屋款，雙方約定要等交屋完成後，賣方 B 才能拿到其餘款項。

空檔期間，A 為了確保周全，找了驗屋公司來檢查。沒想到不檢驗還好，一驗不得了──房屋中主臥室更衣間的天花板，有嚴重漏水問題，A 馬上透過房仲聯繫 B；沒想到，卻遭 B 敷衍帶過。

此時，A 能否主張「若不修好，自己也不會付半毛錢」嗎？

能不付錢，甚至砍價，但有條件？

首先，交屋發現瑕疵時，要趕快拍下證據留存，並以書面方式（包含電子郵件、存證信函）告知出賣人，且留下通知出賣人等相關證據。

其次，依照《民法》，這時我們有機會能主張「同時履行抗辯權」──主張賣家不修復瑕疵之前，自己也不會支付尾款。簡單說，就是「一手交錢、一手交貨」的概念。

實務上，最高法院（註）也提過：賣家販賣的東西，若不具備該有的價值、效用或品質，就是一種瑕疵。賣東西，就該賣沒有瑕疵的物品，買受人即有「拒絕受領」瑕疵物的權利。因此，買方如催促賣家趕快調整，出賣人仍不為所動之際，買方就有機會能拒絕給付貨款。

具體來說，就要個案判斷，端視拒絕給付的款項多寡、瑕疵嚴重的程度、瑕疵修復的費用，綜合判斷拒絕付款是否正當。如本文案例中，還沒付的尾款是 6000 萬元，若漏水問題修復只需 60 萬元，那此時 A 主張同時履行抗辯權，就會有點不太相稱。

另外，依照《民法》，買方也有機會請求解除契約，或請求對方降低價格。

詳言之，房屋賣方本來就該擔保房屋沒有不該有的瑕疵──若真的碰到了，買方這時就能請求解約，或請求砍價。不過，如果解除契約對賣家衝擊過大的話，買方也只能請求砍價。

了解碰到瑕疵的解方，接下來讓我們來分辨瑕疵的類型。

簡單區分不動產的瑕疵種類

第一種叫權利瑕疵。意義就是，依照《民法》，賣方應向買方擔保，第三人就買賣物品，不能主張任何權利。比方說，當 C 賣房子給 D ，房子上面就不該有抵押權契約存在；不然 C 的債權人就可以聲請法院拍賣該房屋。

第二種叫物之瑕疵。意思就是，依照《民法》，賣方要擔保買方，自己賣出的物品在移轉給買方之際，並沒有任何減少價值或效用的瑕疵。

就像本案中，A 購買的房屋，其主臥室更衣間的天花板有嚴重漏水問題，將影響房屋的價值與效用，即屬於物之瑕疵。

結語

買房是許多人的人生目標之一，在房價逐年升高的這個時代，大家都不希望自己花大錢卻買來有瑕疵的房屋。最好的方法，是在交屋前先請專家驗屋，找出肉眼檢查不出的瑕疵。

若真的發現瑕疵，記得即時留下證據並通知出賣人，為免不付尾款失敗（沒有符合拒絕給錢的法定要件）、反而被認定違約的風險，還是要好好與出賣人溝通，一起討論彼此都能接受作法，像是減價或修繕金額為宜。

【本文作者】

1.梁芝愷。大家好，我目前就讀東吳大學法律系三年級。買方是許多人的人生目標之一，而在房價逐年攀升的年代，買房更是不容易，大家也都不希望花畢生積蓄買來的房屋因有瑕疵而無法順利交屋入住，因此本文將討論交屋遇有瑕疵時該如何。

2.白獻融：目前就讀東吳大學法律系四年級，並擔任法律服務社專案長，相信法律不只是專業而是人人都能學習的尚方寶劍，希望在學習法律的漫漫長路中透過所學幫助大眾，成為溫暖的法律人。

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫

=註：最高法院 86 年度台上字第 2808 號判決參照。