白宛仟、 王癸淳
2024-05-17發佈
借別人名字登記房產，之後竟要不回來？｜法學白話文
這時就讓法白告訴你，該怎麼辦！
美華努力賺錢買了一間房，希望有地方養老。為免過世還需要把房子過戶給小孩的麻煩，美華直接把房屋登記為小孩的名字，不過房子依然是美華在使用。
美華如今急需用錢，需要把房屋賣出籌錢，但因房屋登記於小孩名下，美華被仲介告知需要小孩同意才能把房子賣出去，或者美華須先將該房屋要回自己名下後才能進行買賣，這時美華該怎麼辦？
先來了解借名登記的概念
把自己的房子登記在別人名下，自己仍繼續使用該房屋的狀況，就是借名登記。
法院認為，只要雙方約定借名登記的內容，沒有違反公序良俗等，就應承認其法律效力，但於當事人之間仍應承認「借名字拿來用」的人，才是真正的所有權人（註一）。
因此，借名人未來必須要提供相關契約或證據，證明借名登記契約存在，才有機會於借名登記契約終止後，且對方不願意返還房子的時候，向法院請求返還。不過，這種訴訟往往不易處理，因為經常欠缺具體的契約，導致舉證相當困難──特別是在發生在親友間的登記，常常會被視為贈與。
如果真的借名登記，該如何保障自己？
首先，要記得事先簽定契約，這樣對當事人雙方更有保障。之後若不幸需要透過法院解決，也能根據這份契約作為證據，也更有機會把不動產要回來。
那契約書的內容，該要具備甚麼資訊，比較能確保權益呢？
- 詳列要借名登記的不動產。
- 詳列借名登記的時間範圍、返還時間。
- 約定「借名方」才是真正的所有權人。
- 點明「出名方」沒有使用、處分、管理借名登記標的 的權利。
- 約定管理或處分借名登記標的的費用（如：房屋稅等）由借名人負擔。
以上總總，建議要在契約中，清楚完整寫好，這樣才能有效減少後續爭議喔！
借名登記契約終止後，該如何拿回來？
此時，可以先依雙方之前簽的契約，請求出名方返還不動產；但當出名方不願意返還，借名方就要透過法院來解決。借名人要好好就「借名登記的存在」負起舉證責任，才有機會把財產拿回來（註二）！
那要留存甚麼資料，比較容易證明有借名登記的存在呢？這邊舉幾個重要例子：
- 當時簽訂的借名登記書面契約。
- 該不動產的購買證明，例如：購買時的出資證明、房貸繳款等。
- 該不動產所有權狀。
- 房屋稅、地價稅的繳納證明，或其他使用房屋所需費用。
結語
把房子登記於別人名下在臺灣很常見。如果希望未來拿回房屋的話，一定要事先簽訂借名登記契約並保存相關證據，才有機會把心血拿回來哦！
【本文作者】
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白宛仟。東吳大學法律系大三學生，希望自己能將所學盡量呈現出來，目前還在努力學習中。
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王癸淳。目前就讀於東吳大學法律系四年級，持續等待John Mayer來台開唱。
【本文核稿】
網站主編，王鼎棫
註一：最高法院 99 年度台上字第 2448 號民事判決意旨參照。
註二：最高法院 110 年度台上字第 511 號 民事判決意旨參照。
＊生活中有什麼看不懂的法律概念嗎？讓本頻道輕鬆有趣地告訴你。
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