買到凶宅，可以退貨嗎？｜法學白話文

小陳年輕有為，於 2019 年 8 月 1 日，打算自小林購入豪宅 一棟。

在簽訂契約的時候，小林就契約上面的欄位──「本建物是否發生過兇殺或自殺致死的情況？」勾選「否」，並向小陳表明房子並未發生自殺等不自然死亡。

不料，歡喜交屋的隔天，小陳日前從鄰居口中得知：早在 2011 年就有房客自殺身亡，請問小陳除了驚訝，該如何叫屋主負責？

先來認定什麼是凶宅？

根據實務與一般交易的看法，凶宅是指曾發生兇殺或自殺致死等狀況的房屋。

雖然凶宅並不會對房屋造成直接的損傷，或是降低使用效益；但就一般社會大眾來說，對於發生此類事故的房屋，多半心中存有嫌惡畏懼的感受，容易影響生活品質。

因此，凶宅通常也會影響大眾的購買意願與價格。

如同前述，小林明知屋內曾有房客自殺，依一般交易現場，該屋就是一棟凶宅；卻仍在買賣契約中，記明該屋並非凶宅，讓小陳信以為真而購買。

重點來了，小陳可以主張退貨或其他手段嗎？

如果買到凶宅要怎麼辦？

（一）民事部分

小陳可以先主張《民法》規定來解除契約。

根據《民法》規定，出賣人應擔保其所賣出的東西上面，不會有「讓物品減少價值、效用」的瑕疵；如果真的發生這樣的狀況，《民法》緊接規定「買受人可以要求解除契約，或請求降低價格」。

買房時，根據一般的交易觀念，「房屋是否為凶宅」是買賣房屋的重要資訊。購買者若知道「這是一座凶宅」，大多會因心生畏怖、無購買意願，進而影響該屋的交易價格。

因此，凶宅應該算是「減少該屋價值的瑕疵」，小陳作為買家，就能依照前述規定來解約。

如此一來，小陳和小林之間的買賣契約就會回歸原點，回復到雙方沒有訂立契約的狀態。小陳這時就可以退還房屋給小林，小林也須退還小陳所支付的錢。

（二）刑事部分

小林的行為，有可能構成《刑法》上的詐欺取財罪。

根據《刑法》規定，意圖為自己或第三人不法所有，以各種詐術使人交付相關物品，就可能處 5 年以下有期徒刑、拘役或 50 萬元以下罰金。

因此，當小林在房屋契約中，勾選「不曾發生過兇殺或自殺致死」的欄位，就是刻意隱匿「房屋是凶宅」的交易重要資訊，並誘使小陳掏錢出來購買此屋──小林恐怕就會成立前述詐欺取財罪。

結論

總之，小陳除了民事上可以要求解約退貨外，小陳也可以提出刑事詐欺告訴。

凶宅本身就是一種降低房屋價值的瑕疵，買到的房客就可主張《民法》規定來擔保物品的狀態；此外，也能用《刑法》讓犯錯的人，受到相對應的處罰。

【本文作者】

1. 陳柏達。各位讀者好，我是東吳大學法律系四年級的學生，專長是吃日本料理，夢想是環遊世界，祝各位讀者「買賣房屋要小心，契約細項要看清」！

2. 曹綵恂，東吳大學法律學系四年級學生，目前擔任法律服務社行政長。關心各種與人相關的議題，同時致力於普世教會合一運動。期許自己成為溫柔而堅定的人，並透過法律專業成為他人的幫助。

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫