租來的頂樓加蓋，被當違建拆掉怎麼辦？｜法學白話文

大學剛畢業的 A，為了尋找更好的工作機會，隻身北漂到台北打拚。

因為想要省錢，租了一間頂樓加蓋的套房，儘管條件不怎麼好但至少有個安身之地。一天下班回到家時，發現自己家被拆掉了！聯繫了房東才知道，原來頂樓是違建，遭人檢舉後被勒令拆除。

如今 A 失去了居所，被迫要露宿街頭，他有什麼辦法可以尋求賠償嗎？

房東有什麼責任？

根據《民法》規定，房東對於租出去的房屋，負有保持房屋能正常使用的責任。因此，當房屋不是因為租客的不當使用而損壞時，房東就有修繕義務；如果房屋因為被拆除而滅失，無法繼續正常使用時，房東原則就該負責（註）。

如何向房東請求賠償？

依照租約，房東要提供可以使用的房屋，但若因房子被拆，而無法繼續提供，也就是無法繼續履約。此時，房東就違反了契約義務，租客可以依據《民法》規定，向房東終止契約，並請求房東賠償受到的損害──這裡像是裝潢設計費用，或在找到下個租屋處前，臨時居住飯店的額外支出等。

如果被拆除的違建只是房屋的一小部分（例如遮雨棚、陽台外推），房屋剩餘部分還是可以居住，此時房客就只能依照《民法》規定，請求按照拆掉的部分減少租金。

但如果房東在簽約時，有以口頭或書面主動告知「房屋是違章建築」，並在契約中也有載明「房屋於租賃契約中拆除，房東不需負責」等免責條款。此時，房客已知悉房屋是違章建築，也能預見房屋可能隨時被舉報拆除，卻仍然同意簽約；那麼，即使日後房屋真的被拆除，也只能向房東終止契約，不能向房東請求其他的損害賠償。

如果發現房屋是違建，可提前終止契約嗎？

如果房東在簽約時沒有主動告知房屋是違建，房屋也還沒被舉報拆除，而房客事後才發現，擔心房屋被拆除想要提前終止契約，這樣可以嗎？

答案是否定的。因為「擔心房屋被拆除」並不是合法終止契約的理由，且房屋仍然存在，所以租賃契約還是有效。

此時，若要強行終止契約，違約的會是房客，就需要對房東負起損害賠償的責任（例如違約金）。

但假如房屋已被列冊，隨時可能被拆除，此時因危害房客的居住安全，屬於房屋的重大瑕疵，房客就可以依照《民法》規定，向房東主張房屋有瑕疵，要求終止契約，且不須負違約的損害賠償責任。

相反的，如果簽約時就已知道房屋是違章建築並同意簽約，但事後反悔的話，因為房客已預見房屋被拆除的可能性，所以不需給房客特別保護──房客如果想提前終止契約，就要負相當於違約的賠償責任。

結語

總結來說，如果房東沒有主動告知房屋是違建，若房屋日後被拆除，房客可依照被拆除情況，向房東終止契約或請求減少租金，並向房東請求損害賠償。

若房屋尚未被拆除但已被列冊而隨時可能拆除，房客也可以向房東要求終止契約，且不須負違約的損害賠償責任。

但反之，如果房東有主動告知房屋是違建，並在契約內有載明免責條款，即使房屋被拆除，房客也不能向房東請求損害賠償。

違章建築往往因為其較低的租金，吸引不少人租用，但其不但有被拆除的風險，更多的是居住安全的相關疑慮，像是消防安全、逃生動線等。因此房客在租屋時應特別注意房屋是不是違建。

例如，可以主動要求房東出示建物謄本或是所有權狀；若房東不願提供相關證明，也可以前往地政機關申請房屋的第二類建物謄本，就能知道房屋的實際狀況。

如果已經知道房屋是違建，就需多方考慮承租風險，畢竟在房客知悉房屋是違建的情況下承租，在法律上受到的保護會大幅減少，因此千萬別因為貪小便宜而因小失大！

【本文作者】

陳柄睿

目前就讀於東吳大學法律系四年級，擔任法律服務社解答長。誤打誤撞念了法律系，從此喜 歡上法律，走上法律人的不歸路。

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫

註：因此，為了保護房客的權益及避免爭議，房東應在簽約時主動告知房客房屋的實際情況。臺灣臺北地方法院 105 年簡上字第 433 號民事判決參照。