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停車位放一樓好棒?建商沒跟你說的稅務問題!|蘇珊律師稅稅念

本次專欄作者:

黃書瑜,執業律師,台北大學法律學系博士生,具有法律、會計雙學士,與財稅法學碩士學位,斜槓到講師、部落客,目前同為podcast《法律什麼鬼。復仇版》主持人之一。

王苡琳,執業律師,曾於澳洲迪肯大學雙主修法律與商業,東吳大學法律系畢業。專長為英文審約。

 

近年來許多建案主打「新加坡式建築」,把停車位設計在地面上,並稱這樣的設計可以自然採光、通風,甚至不用擔心淹水或發霉問題,還可以節能減碳,達到建築環保的效果。

許多人聽到上述特色後,覺得除了車位不是在地下室外,還有這麼多的優點,更可能幫整個社區大樓省電,接受的意願也頗高。

但停車位放在一樓,真的只有節能與否的問題而已嗎?今天想來跟大家說說,建商沒跟大家談的稅務問題。

先了解什麼是「新加坡式建築」

新加坡是個國際化的所在,其多元包容的特性,也讓在地的建築物充滿創意。除了顧慮環保節能外,在設計上也能充分因應當地地勢不平整的高低差;也就是說,考量動線及面向,就會把停車位設計在地面上,並運用植栽的設計,讓人無法從外觀看出是地上停車場的存在。

然而這樣運用大量巧思設計的建築,到了台灣就大不相同了。換言之,只要在建築規劃中,把一樓以上的空間當作停車場,台灣建商就會把它稱為「新加坡式建築」,這與新加坡真正的建築思維可說是完全不同。

車位是在地上或地下,關係房屋稅的課徵

依《房屋稅條例》的規定,只要是附著於土地的各種房屋、有關增加該房屋使用價值的建築物,原則上都是課徵房屋稅的對象。也就是說,停車位既然有增加房屋使用的價值,自然需要課稅。

然而,政府為了鼓勵人民多加利用地下空間,不要只是堆積機電設備,於是在1977年,財政部即以解釋函令(註一)的方式,宣布地下停車位如果是「非營業用」,就免徵房屋稅。

因此,反過來說,免徵房屋稅的優惠也僅限於地下停車位;財政部也於1999年以解釋函令(註二)強調:地上停車位的部份,還是要繳房屋稅。

停車位的房屋稅該怎麼算?

地下停車位若沒有提供營業使用,基本上免徵房屋稅。

但如果有「供營業、出租、按車收費,或使用上與建築物本身的營利事業具有不可分離的關係」等非屬自用情形時,財政部另外也於2005年以解釋函令(註三)進一步說明,此時地下停車位就不再享有免徵房屋稅的優惠,而必須依「非住家非營業用稅率」,課徵2%的房屋稅。

至於地上停車位,則會以「有收費」作為房屋稅課徵稅率的區分標準:

  1. 若是自住,沒有出租營利行為,就會依住家用稅率1.5%課徵房屋稅。
  2. 若非自住,有出租營利行為,就會依非住家非營業用稅率2%課徵房屋稅。

但是,地下停車位一定不會有房屋稅嗎?

雖然針對地下停車位,原則上無需課徵房屋稅,但假設這個地下車位有獨立權狀,且含有應課徵房屋稅的公共設施時,此時人民持有停車位的同時也持有「一定比例公設」,那可能會因為「公設部分」,收到停車位的房屋稅單。

精準來說,並非針對停車位課徵房屋稅,而是就停車位內含的「公共設施」課徵房屋稅。

同樣道理,假設地上停車位含有一定比例的公共設施,就算是另外購買地下停車位的車主,仍有需要就公設的持分比率,分擔地上停車場的房屋稅喔!

停車位在地上或地下其實各有優缺點,但大家在選擇時,千萬別忘了把房屋稅考量進去,免得買了入住以後,才知道要繳房屋稅,到時想反悔、想罵銷售人員可能就有點困難了。

 

*本專欄「蘇珊律師稅稅念」認為:稅法很難懂,然而又與我們的生活十分貼近。作者將平常生活中會遇到的問題與大家分享,這與我們要繳的稅息息相關。藉由這些介紹,或許大家可以多加留意,讓自己少繳一點稅。

 

註一:民66年2月26日台財稅第31250號函釋。

註二:民88年7月9日台財稅第881926261號函釋。

註三:民94年1月11日台財稅第09404505310號函釋。

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