想換更大的房子嗎?換屋族一定要懂的退稅利多|蘇珊律師稅稅念

王 鼎棫

2022-12-05發佈

想換更大的房子嗎?換屋族一定要懂的退稅利多|蘇珊律師稅稅念

想換更大的房子嗎?換屋族一定要懂的退稅利多|蘇珊律師稅稅念
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俗話說:「有土私有財」,隨著房價節節高升,購屋成本增加,政府為了減輕民眾換購自住房地產的負擔,避免賣舊房子的錢被課「土地增值稅」,而不足購買新房子,特別規定:在符合相關要件的前提下,可以申請退回賣出舊屋所繳納的「土地增值稅」,拿去貼補買新房的價差,方便換屋族從小屋變大屋,那要怎麼做才可以符合退稅的規定呢?

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要求退還土地增值稅的依據是什麼?

要求退還土地增值稅的依據是什麼?

這裡的依據,是依照《土地稅法》的規定:土地所有權人於出售自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起,二年內另行購買自用住宅用地(都市土地未超過三公畝部分,或非都市土地未超過七公畝部分),如果新買的土地地價超過原出售的土地地價,在符合一定條件下,得向主管稽徵機關申請退還一定數額的土地增值稅。

簡單來說,不論是先賣後買或先買後賣「自用住宅用地」,當重購土地的地價超過原出售土地的地價,扣除土地增值稅後仍有餘額者,就能申請退回已繳納的土地增值稅。 這樣的計算公式如下:

新購自宅用地的申報移轉現值-(舊自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)=餘額 A。

因此,排列組合如下:

  1. 當已繳土地增值稅款 ≦ 餘額 A,已繳的增值稅款可全數退還。
  2. 已繳土地增值稅款 > 餘額 A,可退還相當於餘額 A 的稅款。
  3. 餘額 A ≦ 0,則不符合退稅要件。

要求退還「土地增值稅」的申請條件

要求退還「土地增值稅」的申請條件

一、原有房地產的部分

  1. 簽約買賣的前 1 年,不得出租或供營業使用。

  2. 土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬所擁有。

  3. 本人、配偶或直系親屬須設籍在前述房屋之中;如果平時未設戶籍,只要在簽約買賣當時設好戶籍即可(特別注意:如果是先買後賣,買新屋時,舊屋就必須要符合自用住宅的條件,如設有戶籍)。

二、新購房地產的部分

  1. 原出售土地及新購土地的所有權為同一人擁有(也就是賣掉誰的房子,就必須以他的名義買新房子,才能申請退稅),並辦好戶籍登記。

  2. 前述所謂的「同一人」除了本人之外,還包含土地所有權人的配偶或直系親屬。

  3. 新購房屋並沒有用作出租或其他營業用途。

  4. 新購買的都市土地最大面積到 300 平方公尺,約 90.75 坪,非都市土地的話則是 700 平方公尺,約 211.75 坪。

  5. 辦妥所有權登記日起,5年內不可以移轉(包括出售、贈與)或出租、供營業使用,且不得將戶籍遷出

這是為了避免當事人在退稅後,即將另購的土地再行移轉或轉作其他用途,以逃漏土地增值稅,或從事土地投機等事宜。因此,申辦「重購退稅」的換屋族要特別注意新房在「 5 年內均須自用」的原則,不得移轉、出租、供營業或將戶籍遷出。就算只有短暫發生,或事後恢復,還是會被追繳原退還的土地增值稅。

因此,如有戶籍遷出該自用住宅之需求,至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何一人於原戶籍內,以免因為不符合自用住宅的規定,而被追繳原先退還的稅款。

  1. 無論先賣後買或是先買後賣,買賣時間都必須掌握在 2 年以內。例如:
  • 先賣後買:以出售土地辦好產權登記日起 2 年內,要趕快重購土地。且如期(訂立買賣契約日起 30 日內)申報時,是以立契日為準──逾期申報,改以申報日為準,計算 2 年期間是否超過。

  • 先買後賣:以重購土地辦好產權登記日起 2 年內,要趕快出售原有土地。如期申報時,以立契日為準──逾期申報,改以申報日為準,計算2年期間是否超過。

案例演習的時間到了

案例演習的時間到了

我們來看看第一個案例(先賣後買):王太太在 2015 年 12 月 1 日出售自宅土地,移轉現值是 450 萬元,且已繳土地增值稅款 50 萬元。 2016 年 10 月,王太太另外新購自宅房屋,土地現值 500 萬元,這樣可退還多少稅款呢?

我們整理公式如後:新購自宅用地的申報移轉現值的 500 萬 – (原出售自宅用地申報移轉現值 450 萬 – 已繳土地增值稅款 50 萬)=100 萬【餘額 A 】

因此,王太太已繳的 50 萬土地增值稅款小於餘額 A 的 100 萬,那麼已繳的 50 萬元土地增值稅款就能全數退回!

再來讓我們看看第二個案例(先買後賣):陳先生在 2015 年 12 月 1 日新購自宅房屋,土地現值 430 萬元,2016 年 10 月出售自宅移轉現值是 450 萬元,且繳納土地增值稅款 50 萬元,那陳先生可退還多少稅款呢?

讓我們整理公式如後:新購自宅用地的申報移轉現值的 430 萬 – (原出售自宅用地申報移轉現值 450 萬 – 已繳土地增值稅款 50 萬)= 30 萬【餘額A】

因此,陳先生已繳的 50 萬土地增值稅款小於餘額 A 的 30 萬,可退還的土地增值稅款即為為 30 萬元!

最後小整理

最後小整理

什麼是土地增值稅重購退稅的要件:

(1)性質:出售、重購用地均須供自用住宅。

(2)時間:完成移轉登記之日起 2 年內重購;或先購買土地,2 年內出售。

(3)使用:出售前一年,並未出租或作營業用途。

(4)移轉:重購土地完成移轉登記之日,五年內不得移轉改作其他用途。

(5)登記:重購土地與原出售土地登記名義人均為同一人。

(6)面積:重購都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內。

(7)價格:重購價格大於出售價格扣除土增稅之餘額,始可退稅。

若戶籍有需要遷出列管的自用住宅,至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任一人於原戶籍內。

經核准重購退稅後,新買土地自完成移轉登記之日起列管五年。五年內都需要符合自用住宅用地規定,不可移轉、出租、營業或遷出戶籍,否則將會追繳原退還稅款。

*本專欄「蘇珊律師稅稅念」認為:稅法很難懂,然而又與我們的生活十分貼近。作者將平常生活中會遇到的問題與大家分享,這與我們要繳的稅息息相關。藉由這些介紹,或許大家可以多加留意,讓自己少繳一點稅。

專欄作者:黃書瑜,執業律師,台北大學法律學系博士生,具有法律、會計雙學士,與財稅法學碩士學位,斜槓到講師、部落客,目前同為podcast《法律什麼鬼。復仇版》主持人之一。王苡琳,執業律師,曾於澳洲迪肯大學雙主修法律與商業,東吳大學法律系畢業。專長為英文審約。

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