想換更大的房子嗎？換屋族一定要懂的退稅利多｜財經投資

俗話說：「有土私有財」，隨著房價節節高升，購屋成本增加，政府為了減輕民眾換購自住房地產的負擔，避免賣舊房子的錢被課「土地增值稅」，而不足購買新房子，特別規定：在符合相關要件的前提下，可以申請退回賣出舊屋所繳納的「土地增值稅」，拿去貼補買新房的價差，方便換屋族從小屋變大屋，那要怎麼做才可以符合退稅的規定呢？

要求退還土地增值稅的依據是什麼？

這裡的依據，是依照《土地稅法》的規定：土地所有權人於出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，二年內另行購買自用住宅用地（都市土地未超過三公畝部分，或非都市土地未超過七公畝部分），如果新買的土地地價超過原出售的土地地價，在符合一定條件下，得向主管稽徵機關申請退還一定數額的土地增值稅。

簡單來說，不論是先賣後買或先買後賣「自用住宅用地」，當重購土地的地價超過原出售土地的地價，扣除土地增值稅後仍有餘額者，就能申請退回已繳納的土地增值稅。

這樣的計算公式如下：

新購自宅用地的申報移轉現值－（舊自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝餘額 A。

因此，排列組合如下：

1. 當已繳土地增值稅款 ≦ 餘額 A，已繳的增值稅款可全數退還。
2. 已繳土地增值稅款 > 餘額 A，可退還相當於餘額 A 的稅款。
3. 餘額 A ≦ 0，則不符合退稅要件。

要求退還「土地增值稅」的申請條件

一、原有房地產的部分

1. 簽約買賣的前 1 年，不得出租或供營業使用。

2. 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬所擁有。

3. 本人、配偶或直系親屬須設籍在前述房屋之中；如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍即可（特別注意：如果是先買後賣，買新屋時，舊屋就必須要符合自用住宅的條件，如設有戶籍）。

二、新購房地產的部分

1. 原出售土地及新購土地的所有權為同一人擁有（也就是賣掉誰的房子，就必須以他的名義買新房子，才能申請退稅），並辦好戶籍登記。

2. 前述所謂的「同一人」除了本人之外，還包含土地所有權人的配偶或直系親屬。3. 新購房屋並沒有用作出租或其他營業用途。

3. 新購買的都市土地最大面積到　300　平方公尺，約　90.75　坪，非都市土地的話則是　700　平方公尺，約　211.75　坪。

4. 辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉（包括出售、贈與）或出租、供營業使用，且不得將戶籍遷出

這是為了避免當事人在退稅後，即將另購的土地再行移轉或轉作其他用途，以逃漏土地增值稅，或從事土地投機等事宜。因此，申辦「重購退稅」的換屋族要特別注意新房在「 5 年內均須自用」的原則，不得移轉、出租、供營業或將戶籍遷出。就算只有短暫發生，或事後恢復，還是會被追繳原退還的土地增值稅。

因此，如有戶籍遷出該自用住宅之需求，至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何一人於原戶籍內，以免因為不符合自用住宅的規定，而被追繳原先退還的稅款。

5. 無論先賣後買或是先買後賣，買賣時間都必須掌握在 2 年以內。例如：

（1）先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起 2 年內，要趕快重購土地。且如期（訂立買賣契約日起 30 日內）申報時，是以立契日為準──逾期申報，改以申報日為準，計算 2 年期間是否超過。

（2）先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起 2 年內，要趕快出售原有土地。如期申報時，以立契日為準──逾期申報，改以申報日為準，計算2年期間是否超過。

案例演習的時間到了

我們來看看第一個案例（先賣後買）：王太太在 2015 年 12 月 1 日出售自宅土地，移轉現值是 450 萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。 2016 年 10 月，王太太另外新購自宅房屋，土地現值 500 萬元，這樣可退還多少稅款呢？ 我們整理公式如後：新購自宅用地的申報移轉現值的 500 萬 – （原出售自宅用地申報移轉現值 450 萬 – 已繳土地增值稅款 50 萬）＝100 萬【餘額 A 】

因此，王太太已繳的 50 萬土地增值稅款小於餘額 A 的 100 萬，那麼已繳的 50 萬元土地增值稅款就能全數退回！ 再來讓我們看看第二個案例（先買後賣）：陳先生在 2015 年 12 月 1 日新購自宅房屋，土地現值 430 萬元，2016 年 10 月出售自宅移轉現值是 450 萬元，且繳納土地增值稅款 50 萬元，那陳先生可退還多少稅款呢？

讓我們整理公式如後：新購自宅用地的申報移轉現值的 430 萬 – （原出售自宅用地申報移轉現值 450 萬 – 已繳土地增值稅款 50 萬）= 30 萬【餘額A】

因此，陳先生已繳的 50 萬土地增值稅款小於餘額 A 的 30 萬，可退還的土地增值稅款即為為 30 萬元！

最後小整理

1. 土地增值稅重購退稅的要件：

（1）性質：出售、重購用地均須供自用住宅。 （2）時間：完成移轉登記之日起 2 年內重購；或先購買土地，2 年內出售。 （3）使用：出售前一年，並未出租或作營業用途。 （4）移轉：重購土地完成移轉登記之日，五年內不得移轉改作其他用途。 （5）登記：重購土地與原出售土地登記名義人均為同一人。 （6）面積：重購都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內。 （7）價格：重購價格大於出售價格扣除土增稅之餘額，始可退稅。

2. 若戶籍有需要遷出該列管的自用住宅，至少需保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何一人於原戶籍內。

3. 經核准重購退稅後，新買土地自完成移轉登記之日起列管五年。五年內都需要符合自用住宅用地規定，不可移轉、出租、營業或遷出戶籍，否則將會追繳原退還稅款。

【本文作者】

黃書瑜：執業律師，台北大學法律學系博士生，具有法律、會計雙學士，與財稅法學碩士學位，斜槓到講師、部落客，目前同為podcast《法律什麼鬼。復仇版》主持人之一。

王苡琳：執業律師，曾於澳洲迪肯大學雙主修法律與商業，東吳大學法律系畢業。專長為英文審約。

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫