郭書瑤惹議！不繳管理費、堆放個人雜物，管委會能怎麼辦？│生活日常

一般人對明星入住社區通常會非常開心，因為與有榮焉。但沒想到「郭書瑤」入住後，卻讓她的管委會及鄰居們頭痛不已。

日前，鄰居匿名向週刊爆料，郭對繳納管理費一事都要再三提醒。起初，還只是不定期欠繳，但從去（2023）年 5 月起，郭開始常態性欠繳，管委會催收無果，只好嘗試寄發存證信函、聲請支付命令等法律途徑，都無法順利索取。

管委會只好祭出大招，在社區張貼公告，郭書瑤才繳清積欠的管理費。

除了管理費的問題外，郭書瑤也時常拖延領取包裹，導致私人包裹堆積於管理室甚至必須占用到管理室外的公共空間。這也讓管委會只好繼續祭出公告提醒，卻遭郭以撕毀公告方式回敬，鄰里衝突持續加劇。

現代人居住於高樓大廈的比例大增，面對諾大的社區、眾多的鄰居，不免有難以相處的時候；面對這種人的時候，我們自己或管委會，在法律上又有什麼辦法呢？

住戶積欠管理費，管委會該怎麼辦？

從高樓大廈乃至舊型公寓，從最基礎的樓梯、電梯、消防設備等，到追求高品質的休閒娛樂設施如健身房、圖書室等公設，這些空間與設備都需要維護與管理，才能保障居住品質與安全，而維護所需的費用，便仰賴住戶們繳納的管理費。

曾有當事人詢問，我又沒有使用公共設施，憑什麼要繳管理費？又或著一樓住戶常抱怨，為何他們也要繳電梯維護費？

管理費的依據，大多是經由住戶們（區分所有權人）表決同意所訂立的「規約」（註）──通常都是社區最初的住戶們所共同擬定，即便你是後來才搬入的居民，也必須要遵守原先存在的規約（註二）。

所以當規約有相關規定，居民們原則就遵守繳納，否則就要協調住戶們共同表決修改了，或是以規約很不公平為由，嘗試向法院請求撤銷約定。

回到郭書瑤的案例，社區管委會其實嘗試了許多方式，包括寄發存證信函以及聲請支付命令，但為什麼還是沒辦法從郭書瑤手中拿到管理費？這裡就要解釋存證信函與支付命令的作用了。

首先，存證信函其實只是「通知」及「保存證據」的一種方式，是沒有任何法律上強制力的。也就是說，管委會寄發存證信函，頂多是確認郭收到了催繳通知，未來也可以證明管委會有向她催收。若當事人不予理會，管委會是無法透過存證信函本身，去強制執行任何資產。

那支付命令呢？支付命令如果生效，管委會確實可以藉此到國稅局查調郭書瑤的名下收入與資產，並且請法院就郭書瑤的財產啟動強制執行。

例如，要求郭書瑤的銀行將存款送交法院轉交管委會。但支付命令還有一個非常重要的關鍵，才能發揮作用，那就是命令本身必須要「送達債務人」那邊！

也就是說，當郭書瑤經常性地拒收文件，就有可能沒收到支付命令，那該命令本身就無法生效了，管委會自然也沒有辦法做後續的強制執行。

那如果郭書瑤繼續躲，管委會就束手無策嗎？當然不是。依照《公寓大廈管理條例》，若有下列情況，管理委員會還有更猛的強制手段可以做：

第一、如果積欠管理費的住戶，曾被強制執行後，又再次積欠費用達一定額度。

第二、當積欠管理費，違反社區規約且情節重大時。

若有前述兩種情形，此時管委會就可以先促請改善，三個月內若仍未改善，管委會可以召開區分所有權人會議；若成功取得決議，管委會是可以強制驅離違規住戶的。

當然，管委會請走不配合的住戶，未來自然要背負相關「舉證責任」，說服法官認同此情況是「情節重大」，但此也不失為一種制衡多數住戶的辦法。

住戶占用公共空間，管委會能這樣做？

要釐清住戶算不算「違規占用」，要先弄懂「共有部分與專有部分」的區別。依照《公寓大廈管理條例》規定，專有部分就是特定住戶可以獨立使用的空間，而共用部分則是所有住戶們共同使用、維護的空間。

因此，住戶們便不能隨心所欲去使用共用部分（如公共設施）。但筆者曾遇過客戶，他購屋時也買了地下室的固定停車位；客戶便認為停車格是自己買的，所以除了停放愛車，更放入小朋友的腳踏車、雨傘、露營裝備等物品。

從客戶提供的照片可以看出，雖然擺放諸多物品，但客戶其實整理的很乾淨、整潔也沒有占用到其他住戶使用範圍的情形，看上去似乎沒有什麼問題。

但客戶卻收到管委會的通知，要求清空否則就要請主管機關來開罰，客戶一頭霧水的說：「我沒有影響別人，停車格也是我自己購買固定的車位，管委會憑什麼管呢？」

很多人直覺會贊同這名客戶──都花錢了，應該讓私人自由使用。

但其實，絕大多數人購屋順便買的停車位，都是共用部分──最簡單的標準，就是看看停車位是否另有「所有權狀」。如果你購買停車位時，並沒有附上所有權狀，那這個車位原則上就屬於共用部分。

而依照《公寓大廈管理條例》規定，共用部分應該依照其通常目的來使用──而停車位通常就是用來「停車」，並非堆放私人物品的儲藏空間；這樣拿來堆東西，自然違反了前述規定，讓管委會有資格依來請求停止或要求主管機關開罰。

回到郭書瑤的故事。根據鄰居說法，郭書瑤未領取的包裹，已經多到必須堆放至管理室外，自然會有占用共用部分。顯然地，那個共用部分的設計，如果不是為了提供住戶們儲存物品，管委會是可以請主管機關開罰，或向法院起訴要求郭書瑤處理，甚至負擔相關損害賠償。

但要小心的是，管委會只能透過政府或法院來進行救濟，無論管委會或其他住戶都沒有權力直接丟棄堆放在公共空間的個人物品。

結語

閩南語中有句俗諺「千金買厝，萬金買厝邊」，意指好房值得花千金，好鄰居更是值得花萬金，可見有個好鄰居、好環境有多麽的重要性。台灣房價高漲，買房本就已經不易，如果花了半輩子積蓄買了間房子卻沒有好的鄰居──相信那間房子的價值，在居住者的眼中也會大打折扣。

《公寓大廈管理條例》和社區內的規約，正是為了維護社區居住品質而存在。

因此，與其讓住戶們都依照自己奇妙的道德來行事，管委會不如在社區內好好宣導法規與相關的法律觀念，讓住戶們有規可循，也就能降低鄰里衝突，提升管理工作的效率。

而讀者們入住新社區後，也不妨好好讀一次社區規約，不要讓自己誤觸了紅線，成為別人眼中的惡鄰居。

（本文顯圖來自新北市觀光局網站）

【本文作者】

楊筑鈞

茁越事務所主持律師，有 yt 頻道「筑鈞what the 法」嘗試用簡單的方式討論各類法律議題。想擴大團隊卻接連遭遇公司解約、助理留停，人手極度緊張中，如果有興趣共事（律師、助理）歡迎私訊 ig @attornery_abbie！

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫

註： 《公寓大廈管理條例》雖然沒有提到「管理費」一詞，但有收「公共基金」的相關規定。不過，公共基金跟管理費還是有定義上的差距，部分社區卻未特別區分二者。

註二：內政部頒布的《公寓大廈規約範本》就有列出「管理費繳納」及「積欠處理」等相關規定，讀者可以多加參考。