預售屋逾期未完工，消費者該如何向廠商求償？｜生活日常

花了一輩子的力氣，小明終於存夠錢，向 A 建設公司購買預售屋。建商提供了買賣預售契約（含房屋與土地），並承諾會在 2021 年 5 月 20 開工，預計 2023 年 6 月 1 日前完工，並取得使用執照。

未料，疫情爆發，勞工、材料都非常短缺，建商直到 2022 年才開始慢慢動工。不出所料，到了約定完工之日，連建物主要部分都還沒搭建完成。面對遲遲無法入住，小明想向 A 建商求償，A 則以缺工、缺材料為由拒絕支付。

如果你是小明，這時可以如何維護自己的權益？

消費者可主張遲延利息？

通常買賣預售契約，都是由建商事先準備好、帶給消費者來簽，所以也是「定型化契約」的一種；換言之，這是由當事人一方事先擬定的制式條款，經由他方簽名成立的契約。

而為了保護交易相對弱勢的一方，像是購屋的消費者，《消費者保護法》就規定，中央主管機關可以選擇特定行業，要求業者在推出的定型化契約中，放入或強制不得放入特定內容。

如果不該寫硬寫，該條款會無效；反之，若該寫卻沒寫，這樣的內容仍會被視為契約內容的一部分，雙方都要遵守。

而在賣房的世界裡，內政部即公告《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，希望讓消費者獲得更多保障。在應記載事項中的第 12 點，我們可以看到：

契約要明確說明開工及取得使用執照期間，如果違反的話，每超過一天就要提供遲延利息給買家（按照已繳房地價款，依萬分之五單利計算）。若逾期 3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約；經雙方同意，得依違約的處罰規定處理。

但前述規定也提到，若有下列狀況，得順延期間：

1. 因天災地變等不可抗力因素，導致賣方不能施工。
2. 因政府法令變更，或發生其他不可歸責賣方的事由。

因此，只有在發生天災地變或政府法令變更，等不可歸責於賣方的事由發生時，建商才可以延後完工或取得使用執照的期限，否則建商就須依上面規定支付遲延利息給消費者喔！

眼見開工無望，又能如何主張？

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》所規定：賣方若違反「開工及取得使用執照期限」的約定，買方得解除本契約。

解除契約後，賣方除應將買方已繳之房地價款退還之外，如有遲延利息應一併退還，並應同時依照房地總價款，賠償不低於百分 15% 的違約金（但賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限）。

買賣雙方的當事人，除依前述請求外，不得另行請求其他損害賠償。

因此，若超過預計完工之日許久，建商甚至尚未動工，小明這時就可以主張：

1. 解除契約：建商此時需把小明付的錢退還給他。

2. 遲延利息與違約金（每逾一日，應按已繳房地價款依萬分之五單利計算），建商還需另賠（高於房地總價款 15%）的違約金給小明。

小結

除非 A 是因契約中說的不可抗力等原因，才無法如期完工，否則小明得向 A 建商請求按照天數計算遲延利息，且 A 已逾期完工已久，即有機會視為違約，小明可進一步解除契約，並同請求遲延利息和違約金。

若小明真的愛上那棟房子，選擇不解約，仍可持續請求遲延利息（採按日計算）。

【本文作者】

陳宛萱

法律系三年級學生，期許自己可以一直朝著自己的目標努力著！

鄭宇程

目前為就讀於東吳大學法律系四年級，東吳法服的行政組長。人生清單裡有去西藏騎犛牛和看一場周杰倫的演唱會。

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫