房屋租約裡的條款很不公平，該吞下去嗎？｜法學白話文

2015 年，爭議話題十足的房東「張淑晶」被爆出與大量房客簽訂了不平等的租賃契約。她曾表示，自己在新北市有百來間房，不管怎麼租都會遇到她。

但即便沒遇到張淑晶，離鄉背井打拼的學子及青年，為了在異鄉落腳並節省開支，常以有限預算去縮減居住品質，逼不得已只好接受不平等條款，這時候該怎麼辦？

你需知「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」

為了劃清房東與房客的權益糾紛，「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，明列了租賃糾紛中，房東和房客之間常見的問題，比如：押金上限、終止租約事由、修繕責任、遺留物處理、電費收取上限等。

雖然說這樣稍微約束了房東設定契約的自由，但這也是為了保障經濟較為弱勢的租客，不會因為簽訂契約的緣故，就讓權益受到房東的侵害！

因此，房東自行訂立的契約條款就不能違反前述「不得記載事項」。除了違反前述規定的條款會無效以外，房客還可以向消保單位檢舉申訴，主管機關就會限期要求房東改善；如果房東不配合改善，依法甚至有可能吃上 3 萬到 30 萬的罰緩！

反過來，契約中若漏掉了「應記載事項」呢？依規定，那些「應記載事項」就會將直接被視為契約內容。所以，即便房客應有的權利沒有被列在契約上，像是提前終止租約的後續處理，仍應比照「應記載事項」的內容處理。

下面的約定，算是不平等條款嗎？

回到文章最一開始的案例，當時房客就碰到下列有疑慮的條款：

1. 房東修繕義務只有 1 個月，但退租時要歸還正常的家具設備、
2. 房客提前解約要支付 4 個月租金的違約金、
3. 房客無故不接聽電話，房東得沒收已繳的押金及租金、
4. 要求加裝設備的房客，事後退租，除賠償設備金額外，更要付 10 萬元的賠償金。

首先，關於「房東的修繕義務」，原則上是由出租人負擔──但契約另有約定時依契約所載，房客仍須承擔剩餘租期的修繕義務。對此，前述「不能記載事項」並沒有說不能約定，當事人之間依舊有商量及修改的空間。

其次，針對「房客提前解約的違約金」，依照現行法令，押租金的上限為 2 個月的租金；若房客提前解約，房東最多只能要求 1 個月的違約金，剩餘的押租金皆須退還給房客。

再者，就「房客不接電話，房東得沒收押租金」以及「要求加裝設備而退租，就要賠償設備」，則屬偏袒房東且明顯不合理的條款，依照《消費者保護法》是對消費者顯失公平的事項，就會視為無效。

結語

未來簽約的時候，要留心「住宅租賃契約應記載及不得記載事項」。此一範本內容詳細，也有提供雙方用勾選的方式來確認契約內容。若能以此範本做對照，比較能查出房東隱藏在契約當中的小心思。

固然為了早點安頓下來，就很容易輕忽了簽約的嚴重性，但針對雙方需求合理協商，才能盡力保護自己租房的權益，也才能快快樂樂住下去。

【本文作者】

1.何采融，目前就讀於東吳大學法律系三年級。除了學業，喜歡參與不同的活動妝點生活，進而因此發現法律亦充斥著我們的日常，期許自己能成為一個生活精彩豐富並能帶給他人正能量的法律人。 2. 林駿勝，目前就讀於東吳大學法律系四年級。法律文字對於一般民眾艱深難懂，希望能藉由與法律白話文運動的合作，共同推廣法律知識普及化，讓大家更能夠了解每個判決後面的意義為何！

【本文核稿】

網站主編，王鼎棫